Долевое строительство: проблемы и решения

Ольга Метёлкина

Проблема обманутых дольщиков в значительной степени коренится в несовершенстве правовой базы. Ряд гарантий от мошенничества на строительном рынке уже законодательно закреплен. В частности, Федеральный закон №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определяет жесткие условия, на которых застройщик может привлекать денежные средства от граждан. Однако реальная ситуация такова, что пока полностью исключить риск стать жертвой недобросовестных застройщиков невозможно.

Решением проблемы обманутых дольщиков занимаются сегодня на всех уровнях власти. И в части урегулирования правовых отношений, и в части помощи пострадавшим от недобросовестных застройщиков.

Город ищет инвесторов

Федеральные законы «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и «О защите прав потребителей» не предполагают участия местных администраций в заключении договоров на участие в долевом строительстве или приобретении жилья. Следовательно, администрация не может нести ответственность за заключенные договоры и их выполнение. Тем не менее, понимая остроту ситуации, администрация города Ставрополя в рамках своих полномочий оказывает обманутым дольщикам содействие. Создана рабочая группа по защите интересов граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками своих обязательств.

По итогам проведенной ревизии строящихся объектов в настоящее время на территории города имеется 26 объектов незавершенного строительства – многоквартирных домов, потенциальных жителей которых можно назвать обманутыми дольщиками. Всего таких пострадавших горожан - 1038 человек, 523 из них не имеют прав на земельные участки или объекты незавершенного строительства.

На сегодняшний день на трёх объектах ведется работа по изменению вида разрешенного использования земельных участков, и на четырёх объектах – по переоформлению земельных участков на вновь созданные товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы. Планируется ввод в эксплуатацию двух домов. Так что проблема почти трети обманутых дольщиков уже миновала стадию безысходности.

Потенциальный участник строительства изучает законы

Известно, что легче предупредить болезнь, чем лечить. И лучшее средство профилактики – знание законов.

В связи с этим администрация города Ставрополя обращает внимание горожан на некоторые моменты, которые в обязательном порядке должны знать те, кто сегодня думает об улучшении своих жилищных условий и, как один из вариантов, рассматривает возможность для себя принять участие в долевом строительстве многоквартирных домов.

Правовые отношения между участниками долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Согласно Закону к участникам долевого строительства относятся граждане, чьи денежные средства привлекаются для долевого строительства многоквартирных домов, которые при заключении соответствующего договора приобретают товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Данный Закон распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после 01.04.2005.

Согласно пункту 1 статьи 3 указанного Закона право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома застройщик приобретает только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с названным Законом и государственной регистрации застройщиком права собственности или аренды на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома.

Договоры, заключенные между дольщиками и строительными фирмами, являются гражданско-правовой сделкой, представляющей собой волеизъявление сторон. Регулируются договоры Гражданским кодексом РФ. При этом между сторонами возникают определенные права и обязательства, устанавливается правовая ответственность за неисполнение условий договора.

Следует помнить, что, подписывая документ, гражданин берет на себя всю полноту ответственности за совершенное действие.

Все возникающие у него с застройщиком вопросы и проблемы должны решаться в правовом поле, в соответствии с действующим законодательством.

Государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в соответствии с законодательством, осуществляется уполномоченным федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции.

Контроль за строительством на территории города Ставрополя осуществляется Управлением Ставропольского края по жилищному контролю и строительному надзору. На эту организацию возложено право обращения в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства.

Четыре золотых правила потенциального дольщика

Правило 1: Доверяй, но проверяй
Прежде чем заключать договор о долевом строительстве жилья и отдавать свои деньги, советуем запросить у представителя застройщика:

- договор аренды на земельный участок, заключенный с комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и зарегистрированный органом государственной регистрации, что подтверждается наличием на нем соответствующего штампа, или свидетельство о праве собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, выданный органом государственной регистрации;

- разрешение на строительство, выданное комитетом градостроительства администрации города Ставрополя;

- опубликованную в средствах массовой информации и (или) размещенную в сети «Интернет» проектную декларацию, которая включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства. Данная информация должна быть опубликована не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.

Правило 2: Смотри в оба
- Убедитесь в том, что представленные документы являются действующими – обязательно проверьте сроки их действия.

- Убедитесь также в достоверности документов - это должны быть либо подлинники, либо заверенные в установленном порядке копии. При этом все печати и штампы на документах должны быть читаемыми и проставленными синими чернилами.

Правило 3: Берегись несовпадений
Сверьте целевое назначение земельного участка, указанное в договоре аренды, и наименование объекта в разрешении на строительство. Они должны соответствовать друг другу.
 
Правило 4: Не гонись за дешевизной
Иногда застройщики осуществляют строительство многоквартирных домов на земельных участках, предоставленных для индивидуального строительства. Рыночная стоимость 1 квадратного метра в таких домах несколько ниже. Это, к сожалению, является решающим фактором при выборе жилья. Однако граждане, приобретающие доли собственности в таких домах, должны четко осознавать, какие проблемы могут у них возникнуть впоследствии.

Во-первых, многоквартирные дома, построенные на участках под ИЖС, официально не являются объектами долевого строительства и, соответственно, не подлежат контролю со стороны федеральных органов государственной власти.

Во-вторых, эти объекты строительства невозможно в установленном порядке подключить к инженерным сетям, а затем и ввести в эксплуатацию, так как они не соответствуют целевому назначению земельного участка.

В таком случае застройщик обязан получить новые технические условия, что повлечет выполнение определенных, причем затратных в финансовом отношении мероприятий, обеспечивающих надежное и бесперебойное энерго-, газо- и водоснабжение и канализирование объекта.

Как показывают многочисленные факты, уже произошедшие в городе, когда основные строительные работы завершены, застройщик самоустраняется, и люди остаются со своей проблемой один на один. Получается, что дом есть, а официально оформить на него документы нельзя. Начинаются мытарства, обивание порогов всяческих служб и организаций.

Есть попытки оформить подобные объекты в судебном порядке. Практика показывает, что подобные судебные тяжбы длятся годами: с точки зрения закона, такие строения являются самовольными и подлежащими сносу.

В-третьих, нагрузки на сети в кварталах индивидуальной жилой застройки рассчитаны именно на индивидуальные дома. В случае постройки многоквартирных домов возникают проблемы по снабжению водой, газом, электроэнергией всего квартала. Это вызывает справедливое недовольство и жалобы владельцев близлежащих домов.

Сегодня администрацией города ведется жесткий контроль целевого использования выделенных земельных участков. И если объект построен самовольно, он может быть снесен.

Так что на деле выходит, что реальная цена на первый взгляд дешевых квартир может быть чрезмерно высока. В погоне за мнимой дешевизной есть риск потерять все.

Надеемся, что данная информация поможет читателям обезопасить себя от недобросовестных застройщиков. А в случае, если в вашем квартале под индивидуальное жилищное строительство возводится многоквартирный жилой дом, обязательно сообщайте об этом в комитет градостроительства администрации города Ставрополя по телефону 23-20-41.

Участнику долевого строительства следует также знать, что в соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в договоре должна быть указана обязанность застройщика в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома осуществляется при выполнении всех требований действующего законодательства в области градостроительства и землепользования.

Материал предоставлен пресс-службой администрации Ставрополя.

Комментарии

Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий. Это не займёт много времени.

Неизвестный
Неизвестный | Пожаловаться  0
Вся администрация-взяточники а комитет комитет градостроительства администрации города Ставрополя вообще коммерческая фирма а взятки вымогают изза того что нет градостроительного регламента города
1

Другие статьи в рубрике «Общество»

Последние новости

Все новости
Ростелеком. Международный конкурс журналистов