Об утверждении Методических рекомендаций по организации управления многоквартирными домами в городе Ставрополе

Распоряжение главы города Ставрополя 1. Утвердить: 1.1. Методические рекомендации по организации управления многоквартирными домами в городе Ставрополе согласно приложению 1. 1.2. Примерные формы документов при выборе (изменении) способа управления многоквартирным домом согласно приложению 2. 2. Рекомендовать собственникам помещений в многоквартирном доме, товариществам собственников жилья, жилищным кооперативам, иным специализированным потребительским кооперативам, управляющим организациям, жилищноэксплуатационным организациям, энергоресурсоснабжающим организациям руководствоваться Методическими рекомендациями по организации управления многоквартирными домами в городе Ставрополе, а также применять примерные формы документов, утвержденные настоящим распоряжением. 3. Комитету информационной политики администрации города Ставрополя (Григорьев) опубликовать настоящее распоряжение в газете «Вечерний Ставрополь». 4. Контроль за выполнением настоящего распоряжения возложить на первого заместителя главы администрации города Ставрополя Джатдоева А. Х. Д. С. Кузьмин, глава города Ставрополя. 27.07.2007 г., № 327р. Приложение 1 к распоряжению главы города Ставрополя от 27.07.2007 № 327р. Методические рекомендации по организации управления многоквартирными домами в городе Ставрополе 1. Общие положения 1.1. Основные термины и понятия, применяемые в Методических рекомендациях: жилищноэксплуатационная организация — организация, осуществлявшая эксплуатацию многоквартирного дома до выбора собственниками помещений способа управления многоквартирным домом; управляющая организация — юридическое лицо любой организационноправовой формы либо индивидуальный предприниматель без образования юридического лица, которым по решению общего собрания и на основании договора управления многоквартирным домом переданы функции по управлению таким домом в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ); обслуживающая организация — юридическое лицо любой организационноправовой формы либо индивидуальный предприниматель без образования юридического лица, с которым по решению общего собрания собственников помещений заключен договор оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренный статьей 64 ЖК РФ; исполнитель коммунальных услуг — юридическое лицо независимо от организационноправовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. 1.2. В соответствии с ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме (далее — собственники помещений) обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: — непосредственное управление собственниками помещений; — управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (далее — ТСЖ, ЖК, СПК); — управление управляющей организацией. 1.3. Способ управления может быть выбран и изменен в любое время по решению общего собрания собственников помещений. 1.4. Комитет городского хозяйства администрации города Ставрополя проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом если: а) собственниками помещений не выбран способ управления многоквартирным домом, в том числе в следующих случаях: — собственниками помещений общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято; — по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято; б) принятое собственниками помещений решение о выборе способа управления не реализовано, в том числе в следующих случаях: — большинство собственников помещений не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 ЖК РФ; — собственники помещений не направили в Управление Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю документы, необходимые для государственной регистрации ТСЖ, ЖК, СПК; — не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 ЖК РФ. Реализация выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом не зависит от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов. 1.5. Выбор, изменение способа управления многоквартирным домом, смена управляющей или обслуживающей организации сопровождается составлением двухстороннего акта технического состояния многоквартирного дома, подписанного уполномоченным представителем организации, которая осуществляла управление или обслуживание многоквартирного дома и уполномоченным представителем организации, которая будет управлять или обслуживать многоквартирный дом в дальнейшем (при непосредственном управлении — уполномоченным представителем собственников помещений). 1.6. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. 1.7. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. 1.8. Собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации. 1.9. В соответствии с пунктом 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме определяется: — собственниками помещений в многоквартирном доме — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества; — федеральными органами государственной власти и органами государственной власти субъектов Российской Федерации — в целях контроля за содержанием общего имущества в соответствии со статьей 20 Жилищного кодекса Российской Федерации (например, государственные жилищные инспекции субъектов Российской Федерации); — органами местного самоуправления (в городах федерального значения — органами государственной власти указанных субъектов Российской Федерации) — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. 1.10. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором. 1.11. Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, условия их оказания и выполнения, размер их финансирования, а также порядок внесения собственниками платы за содержание и ремонт. 1.12. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ. 1.13. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро, тепло, газо и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг. 1.14. В случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается по результатам открытого конкурса, проводимого комитетом городского хозяйства в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации. 1.15. В случае если собственники помещений на общем собрании выбрали способ непосредственного управления многоквартирным домом, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, орган местного самоуправления в соответствии с частью устанавливает размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания собственников помещений перечни услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. 1.16. Ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII ЖК РФ. 1.17. Если в качестве обслуживающей организации собственниками помещений выбрано муниципальное жилищноэксплуатационное предприятие, которое обслуживало их многоквартирный дом до выбора способа управления, оно не вправе отказывать указанным собственникам в заключении договоров, предусмотренных статьей 164 ЖК РФ. 1.18. Признаком статуса исполнителя коммунальных услуг является ответственность одного лица и за подачу в жилое помещение коммунальных ресурсов, и одновременно за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. 1.19. Энергоресурсоснабжающие организации при заключении с собственниками помещений (лицами, уполномоченными собственниками помещений) договоров на поставку коммунальных ресурсов (коммунальных услуг) не вправе требовать в качестве обязательного условия установку коллективного (общедомового) прибора учета коммунального ресурса. 1.20. Порядок расчета платы за коммунальные услуги в зависимости от вариантов установки в многоквартирном доме приборов учета устанавливают следующие положения Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 № 307 (далее — Правила): — при наличии только коллективных (общедомовых) приборов учета — пункт 21 Правил; — при наличии индивидуальных и общих (квартирных) приборов учета и отсутствии коллективных (общедомовых) приборов учета — пункты 16, 28, 29 Правил; — при наличии и коллективных (общедомовых) и индивидуальных приборов учета — пункт 23 Правил; — при наличии коллективных (общедомовых) приборов учета потребления тепловой энергии и распределителей — пункты 25, 26 Правил. 1.21. В случае возникновения разногласий по условиям договоров, связанных с управлением, обслуживанием многоквартирного дома, а также ресурсоснабжением, обязанность по их урегулированию лежит на стороне, выразившей несогласие с условиями договора. 1.22. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится по решению общего собрания за счет средств собственников помещений. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в таком доме с момента возникновения права собственности на помещение. 2. Организация управления многоквартирным домом при непосредственном управлении собственниками помещений 2.1. Собственники помещений обязаны приступить к управлению многоквартирным домом с момента утверждения акта технического состояния многоквартирного дома. 2.2. Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности, путем заключения с ними договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества. 2.3. Договоры оказания услуг и (или) выполнения работ по ремонту общего имущества собственники помещений заключают на основании решения общего собрания. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. 2.4. В случае отсутствия у собственников помещений договоров с лицом, одновременно отвечающим за обслуживание внутридомовых инженерных систем и за подачу коммунальных ресурсов, собственники вправе заключить договоры ресурсоснабжения о приобретении холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также о водоотведении непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. 2.5. На основании решения общего собрания собственников помещений, осуществляющих непосредственное управление таким домом, в отношениях с третьими лицами от имени собственников помещений вправе действовать один из собственников помещений или иное лицо, имеющее полномочие. При выборе в качестве уполномоченного лица одного из собственников помещения его полномочия основываются на решении общего собрания, отраженном в протоколе. При выборе в качестве уполномоченного иного лица, не являющегося собственником помещения, его полномочия удостоверяются доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений. 2.6. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, устанавливаемый собственниками помещений, должен соответствовать размеру платы за оказанные услуги по содержанию и (или) выполненные работы по ремонту общего имущества согласно договорам, заключенными собственниками помещений с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. 3. Организация управления многоквартирным домом при управлении товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом 3.1. ТСЖ, ЖК, СПК обязаны приступить к управлению многоквартирным домом со дня их государственной регистрации. 3.2. ТСЖ, ЖК, СПК осуществляют свою уставную деятельность при наличии полномочий от собственников: — полномочия от собственников, вступивших в члены ТСЖ, ЖК, СПК, возникают с момента подачи заявления в правление данных организаций; — полномочия от собственников, не являющихся членами у ТСЖ, ЖК, СПК, возникают с момента заключения с ТСЖ, ЖК, СПК договоров на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Если ТСЖ, ЖК, СПК является исполнителем коммунальных услуг, в договор включается обязательство ТСЖ, ЖК, СПК обеспечивать таких собственников коммунальными услугами. 3.3. ТСЖ, ЖК, СПК вправе самостоятельно совершать действия по управлению, содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц, осуществляющих указанные виды деятельности, путем заключения с ними соответствующих договоров. 3.4. Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами ТСЖ, ЖК, СПК, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления ТСЖ, ЖК, СПК на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год. 4. Организация управления многоквартирным домом при управлении управляющей организацией 4.1. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. 4.2. Управляющая организация обязана приступить к управлению многоквартирным домом не позднее чем через тридцать дней со дня подписания договора управления многоквартирным домом с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом. 4.3. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений. 4.4. Договор управления многоквартирным домом заключается с каждым собственником помещения в таком доме на условиях, указанных в решении общего собрания. 4.5. Размер платы за содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений устанавливается решением общего собрания собственников помещений и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природноклиматические условия расположения многоквартирного дома. В случае использования собственниками нежилых помещений общего имущества (его части) в предпринимательских целях, для таких собственников, в соответствии с решением общего собрания, возможно установление большего размера платы за содержание и ремонт. 4.6. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта. 5. Организация управления многоквартирными домаминовостройками 5.1. Инвестор (заказчик, застройщик) организует проведение общего собрания по выбору способа управления многоквартирным домом. 5.2. Если лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме (далее — будущие собственники) за 3 месяца до начала работы комиссии по приемке дома в эксплуатацию (далее — приемочная комиссия) не выбран способ управления: — инвестор (заказчик, застройщик) направляет в комитет городского хозяйства администрации города Ставрополя уведомление о необходимости выбора управляющей организации для управления таким многоквартирным домом; — комитет городского хозяйства не позднее чем за месяц до начала работы приемочной комиссии проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом; — инвестор (заказчик, застройщик) в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет будущих собственников о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Будущие собственники обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам проведенного открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации; — комитет городского хозяйства не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по итогам открытого конкурса, созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 статьи 161 ЖК РФ. Собственники помещений в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по итогам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, в случае если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. 5.3. Если будущие собственники выбрали способ управления, не позднее чем за 3 месяца до начала работы приемочной комиссии они направляют инвестору (заказчику, застройщику) уведомление о выборе способа управления домом с приложением протокола общего собрания по выбору способа управления и решений будущих собственников, оформленных в соответствии со статьей 48 ЖК РФ. 5.4. Лицо, уполномоченное собственниками помещений, или представитель выбранной по условиям открытого конкурса управляющей организации принимает участие в приемке дома в эксплуатацию в качестве члена приемочной комиссии. 5.5. Инвестор (заказчик, застройщик) не позднее чем за один месяц до начала работы приемочной комиссии передает лицу, уполномоченному собственниками помещений, или выбранной по условиям открытого конкурса управляющей организации, необходимую для управления многоквартирным домом проектную, техническую и иную документацию. 6. Организация учета при изменении собственниками помещений способа управления многоквартирным домам 6.1. На основании решения общего собрания собственников помещений лицо, уполномоченное собственниками помещений, предоставляет в комитет городского хозяйства администрации города Ставрополя следующие документы: а) если общее собрание проводилось в форме совместного присутствия — протокол общего собрания собственников помещений с приложением листа регистрации собственников помещений, участвующих в общем собрании, и решений собственников, если голосование по вопросам, поставленным на голосование, осуществлялось посредством оформленных в письменной форме решений собственников; б) если собрание проводилось в форме заочного голосования — протокол общего собрания с приложением решений собственников по вопросам, поставленным на голосование; в) документ, подтверждающий полномочия лица, подающего заявление; г) выписка из реестра объектов федеральной, государственной или муниципальной собственности; д) иные документы, требуемые в соответствии с действующим законодательством. 6.2. Комитет городского хозяйства: — вносит в соответствующий учет сведения об изменении способа управления многоквартирным домом; — регистрирует протокол общего собрания изменения способа управления и возвращает протокол уполномоченному лицу. Копия протокола хранится в комитете городского хозяйства. Примерные формы протокола собрания, решения и листа регистрации в приложении 2 к настоящему распоряжению. 6.3. Изменение способа управления сопровождается составлением двухстороннего акта технического состояния многоквартирного дома, подписанного уполномоченным представителем организации, которая осуществляла управление или обслуживание многоквартирного дома, и уполномоченным представителем организации, которая будет управлять или обслуживать многоквартирный дом в дальнейшем (при непосредственном управлении — уполномоченным представителем собственников помещений), с передачей технической и иной документации, связанной с управлением и эксплуатацией многоквартирного дома. 6.4. Собственники помещений (лицо, уполномоченное собственниками помещений) заключают договоры, соответствующие выбранному способу управления. Г. П. Королева, управляющая делами администрации города Ставрополя.