Собственник – и работодатель, и контролер

«Вечерний Ставрополь» не раз приглашал к разговору начальника управления Ставропольского края по строительному и жилищному надзору Валерия Анатольевича Савченко. И всегда читательский резонанс на интервью с ним, на его «прямые линии» был большим, что вполне понятно. Реформирование ЖКХ в стране проходит трудно, противоречиво, в Жилищный кодекс постоянно вносятся изменения, а управление многоквартирными домами до сих пор - проблема из проблем. Год назад прошло лицензирование управляющих компаний. Как это отразилось на деятельности УК, насколько широко собственники используют предоставленные им возможности влиять на работу управленцев МКД? Сегодня В. Савченко отвечает на эти и другие вопросы.

- Валерий Анатольевич, лицензирование управляющих компаний проводило ваше управление, на него же сегодня возложен и лицензионный контроль за деятельностью УК. Безусловно, есть уже какие-то результаты, расскажите о них.

- Лицензионный контроль - это, одна из основных задач управления. На сегодняшний день в крае работает 251 лицензированная управляющая компания. Управлением с 1 мая прошлого года проведено более 800 проверок, выявлено 12853 нарушения, выдано 236 предписаний и составлено 38 протоколов об административных правонарушениях.

- Вы ведь знаете о такой проблеме: многие УК, не получив лицензии из-за плохой работы, тут же ликвидируются и регистрируются как вновь народившиеся, начиная свою деятельность с нуля. Этой порочной практике сегодня что-нибудь противопоставляется?

- К огромному сожалению, пока это неуправляемый процесс по всей стране, и наш край не является исключением. В крае работает ряд компаний, имеющих одинаковые или созвучные названия, причем, как правило, зарегистрированы они по одному адресу. При этом регистрация юридических лиц с одинаковыми наименованиями и с одним адресом не противоречит действующему законодательству.

Недавно эта проблема была озвучена заместителем министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, главным государственным жилищным инспектором Андреем Чибисом на пресс-конференции в Минстрое России. Андрей Чибис сказал, что в настоящее время министерство прорабатывает этот вопрос и проблема «компаний-двойников» обязательно будет решена.

- Давайте поговорим о лишении УК лицензии. Как это можно сделать?

- Согласно законодательству лицензию можно аннулировать только по решению суда. Основанием служит письменное заявление в суд нашего управления о нарушении УК лицензионных требований и неустранения их в срок. Уточню: если из реестра управляемых компанией домов исключили МКД, площадь которых более 15 процентов от общей площади помещений в многоквартирных домах, то это автоматически становится основанием для подачи заявления в суд об аннулирования лицензии УК. На сегодня в крае 15 УК привлекались к административной ответственности в отношении 113 многоквартирных домов. При втором предписании появляется возможность исключения дома из реестра лицензии УК, то есть она теряет управление им. В Ставрополе была управляющая компания № 111, у которой в отношении четырех домов было дважды привлечение за неисполнение предписаний управления. Была ситуация для исключения домов из реестра лицензий и лишения УК лицензии, однако стоит оговориться, что в подобных случаях собственникам домов дается два месяца, чтобы принять решение - остаться в этой компании или перейти в другую УК. Собственники по улице Лесной, 106, 108, 110, приняли решение о переходе в УК «Статус», и УК 111 прекратила управление МКД.

- Стоит собственникам или собственнику написать жалобу в ваше управление, подтвержденную в ходе проверки, и у недобросовестной компании появляются проблемы. На ваш взгляд, собственники научились использовать эту возможность как способ воздействия на УК?

- Думаю, пока нет. До сих пор далеко не все собственники понимают, что именно они выбирают УК, а не она их. Причем, видя плохую работу УК, необязательно писать, обращаться в управление и вести борьбу с компанией. Рынок услуг по управлению МКД достаточно широк, и самый простой способ воздействия на недобросовестную компанию – это провести общее собрание, принять решение о выборе другой и эта компания не работает на МКД. Можно, конечно, писать обращения, жалобы к нам, дожидаться привлечения к административной ответственности, но этот путь сложный и занимает много времени.

- Качество управления домами растет? И лицензирование введено, и время идет, и новые нормы появляются, и собственник становится более грамотным...

- Сказать, что культура управления растет, пожалуй, было бы преждевременно. Компании, которые только заходят на рынок этих услуг, пытаются показать новые методы общения с собственниками, но как это все будет реализовано и в какой мере будет результативно – время покажет. До сих пор у УК нет понимания, что собственник - основной участник управленческого процесса и работодатель. И что УК должна работать на собственника хорошо и качественно. Более 80 процентов собственников не хотят вникать в процесс управления, считая, что это им ни к чему. На сегодня это самая большая проблема. Два-три человека в доме бьются, а остальным дела нет до того, что происходит с их домом. Между тем именно собственники должны контролировать предоставленные им услуги и работы по содержанию жилищного фонда МКД. Один из инструментов такого контроля – грамотно составленный договор управления, который собственник имеет право иметь на руках. Скажу, что управлением размещена примерная форма договора, с которой можно ознакомиться на сайте http://nadzor26.ru.

- Очень часто задаваемый горожанами вопрос: управляющая компания обязана заключать его с каждым собственником?

- Договор управления должен быть заключен с каждым собственником помещения. Некоторые жильцы порой полагают, что если договор управления с конкретным собственником не подписан, то и обязательств по договору у него не возникло. Это ошибочное понимание закона. Основанием для оплаты по договору управления является принятое решение общего собрания собственников о выборе способа управления и управляющей компании. Если договор управления подписан большинством собственников, то есть более чем 50 процентами, то отсутствие подписи в договоре кем-то из собственников не влияет на уже возникшие правоотношения. При этом любой собственник может прийти и попросить свой договор, который с ним обязаны подписать. В договоре должен быть определен перечень работ и услуг, которые оказываются УК дому, их периодичность.

Если какие-либо услуги не были оказаны, то собственниками, советом дома должен быть составлен соответствующий акт. И в случае если УК не признала факт ненадлежащего исполнения договора, собственники могут обратиться к нам, а мы будем разбираться. Именно акт является документом, подтверждающим ненадлежащее оказание услуг по договору, и то, что услуга не оказана, можно доказать только составлением данного акта.

- В одном из интервью вы говорили о том, что достаточно легко перейти из одной УК в другую. Но до сих пор очень много тормозов...

- Начнем с того, что собственникам нужно учиться правильно проводить общие собрания. Мы постоянно при проверке протоколов устанавливаем факты нарушения их проведения. Есть четкие требования, есть формы протоколов.

Одна из самых распространенных ошибок - пошли по квартирам с бюллетенями для голосования, подписали неизвестно у кого, а о том, что в квартире четыре-пять собственников, никто не задумался. А это один из ключевых моментов, на которые нужно обращать внимание при подготовке общих собраний. Все собственники должны расписываться самостоятельно или получить от собственника доверенность на голосование от его имени. Если правильно оформлен протокол собрания, проблем с переходом быть не должно. Выход один - учить людей, создавать профессиональные курсы, собственникам надо знать основные правила управления домом, основные нормативные акты.

- Количество обращений в управление снижается или наоборот?

- Каждый год количество обращений увеличивается в полтора раза, динамика сохраняется: 14, 20 и 30 тысяч за прошедшие годы соответственно. Жалобы говорят в основном о том, что ненадлежаще еще работают участники жилищно-коммунального рынка. Хотя влияет и тот факт, что мы открыты и призываем собственников в случае установления, на их взгляд, фактов нарушения обращаться к нам. Мы стали заниматься контролем за установлением платы за жилые помещения и коммунальные услуги - осенью прошлого года я понял, что количество обращений выросло по сравнению с прошлым годом в два раза. Если говорить о статистике, в 2014 году мы выявляли нарушения в расчете платежей в каждом втором случае обращений, в 2015 году подобные нарушения были в каждой третьей жалобе. На сегодняшний день уже две трети жалоб на неправильные расчеты при проведении проверки не подтверждаются. Также много жалоб было связано с расходами на общедомовые нужды, сейчас их гораздо меньше. В 2015 году мы вернули собственникам 13 миллионов рублей, а в этом уже 5 миллионов.

- И еще актуальнейший вопрос: капитальный ремонт многоквартирных домов. В какой степени вы им занимаетесь?

- В обязанность управления в отношении регионального оператора входит ведение реестра многоквартирных домов, собственники помещений в которых формируют накопления на спецсчете, счетах регионального оператора, а также о поступлении взносов от собственников помещений в таких многоквартирных домах. В целом как такового влияния на регионального оператора управление не имеет.

В феврале этого года управление направило 221 уведомление владельцам спецсчетов о том, что размер фактических поступлений взносов от собственников МКД составляет менее 50 процентов от размера представленных к оплате счетов. Предупредили также о том, что долг необходимо погасить срок не более чем 5 месяцев с момента поступления владельцу спецсчета уведомления. Если долг своевременно не погашен, дом лишается спецсчета и переходит в «общий котел». Что касается качества капремонта, то жалоб пока мало, поскольку количество отремонтированных домов небольшое.

Контроль над ходом и реализацией Программы в крае ведет министерство жилищно-коммунального хозяйства Ставропольского края.

Я еще раз хочу подчеркнуть: мы готовы помогать, но надо, чтобы собственники понимали проблемы своих домов и сами стремились к их решению.