Про матрасы, жилищное законодательство и великих комбинаторов
Случилось следующее. Решив на лето снять квартиру, мы с подругой потратили уйму времени и сил на поиски пусть не идеального, но хотя бы удобного для нас варианта. Требования наши были немногочисленные: центр города, реальная цена и меблировка. На остановке нашли заманчивое объявление: перекресток Лермонтова – Краснофлотской, полностью МЕБЕЛИРОВАННАЯ (из-за срочности поисков мы простили автору такую оплошность), и всего за 9 тыс. рублей. Пришли посмотреть: хозяйка – очень приветливая женщина лет 50. Мебель явно заждались в антикварном магазине, но зато все шкафы действующие. В общем, нас все устраивало, хозяйка даже предложила заполнить договор, но только немного позже. Мы решили сразу все вещи не перевозить, в первую ночь взяли только самое необходимое. И слава Богу, что мы так решили! Придя на следующий день с работы, мы сперва решили, что ошиблись адресом: квартира была совершенно пуста! Всю мебель вынесли, оставили только два матраса на полу, стол и шкафы на кухне. И больше ничего! В панике бросились звонить хозяйке: «Галина Петровна, обокрали!» А она спокойно так говорит, что мебель вынесли не воры, а ее собственные сыновья по ее собственной инициативе. Мол, дети купили недвижимость, а на движимость денег не осталось, вот мама и помогла. «А как же мы? У нас ведь договор!» - «Ну, во-первых, никакого договора пока нет. А во-вторых, вы – девки молодые, поспите недельку на матрасах, а я потом какую-нибудь кушетку притащу». И вот тут-то наступило время лирического отступления: мы с подругой благодаря «заботливой» маме и ее МЕБЕЛИРОВАННОЙ квартире почувствовали себя Бендером и Воробьяниновым, которые приехали в Москву и решили остановиться у друга - студента Коли в общежитии химиков имени Семашко. Фраза: «Граждане! Уважайте матрасы!» - пришла первой на наш обманутый ум.
С квартиры мы, конечно, съехали (перспектива закалки на полу не прельщала), но чувство вопиющей несправедливости осталось. От жилищных афер страдают люди любого возраста, пола и социального статуса, а за простых студентов вообще обидно. Причем, чтобы попасться на крючок арендодателя или риэлтора-афериста, совсем необязательно быть наивным и невнимательным. Чтобы хоть как-то уравнять чаши весов между «серыми» риэлторами, нечестными хозяевами и временными жильцами, просвещаю юридически неграмотных студентов о способах поиска и правилах найма жилого помещения.
Кто ищет, тот всегда найдет
На первый взгляд, найти подходящий вариант на рынке сдающегося в аренду жилья – не проблема. Объявлений – пруд пруди. Но это только на первый взгляд. На второй, когда уже непосредственно приступишь к поискам, все становится гораздо сложнее. А уж на третий взгляд – вариантов никаких.
Существует несколько способов найти жилье, из которых нельзя выделить ни самого надежного, ни самого результативного. Например, вы решили пойти самоотверженным путем и обзвонить самостоятельно все объявления. Будьте готовы, что около 60% из них предлагают услуги посредников, которые, естественно, не бесплатны. Потраченное время и деньги на телефонные переговоры – это только начало. Все подходящие адреса придется посетить лично, чтобы убедиться в их пригодности для жилья. А это еще больше времени и денег – на проезд. Плюс в том, что не придется переплачивать риэлтору. К сведению: арендодатели размещают объявления не только в газетах и на остановках. В некоторых учебных заведениях есть специальные точки размещения информации подобного рода, причем там вероятнее найдете жилье в районе вуза.
Решили пойти более простым путем? Обратитесь в агентство по подбору недвижимости. У них, как правило, есть полная база данных о ситуации на рынке сдающегося жилья, поэтому вам подберут быстро и несколько наиболее подходящих вариантов. Только сразу нужно определиться, что для вас является непременным условием – цена, район, состояние жилого помещения, условия проживания или все это вместе. Стоимость услуг таких агентств – от 30 до 50 % от размера ежемесячного платежа за квартиру. Но и здесь есть подвох: существуют так называемые информационные агентства, которые просто составляют для вас таблицу, куда вносят ФИО хозяина квартиры, его телефон, иногда адрес или район сдаваемого в аренду помещения. Зачастую в такой таблице больше половины, а иногда и все варианты либо уже сданы, либо вообще отсутствуют. Поэтому изначально уточняйте, какого рода услуги предоставляет агентство, включен ли в них осмотр жилых помещений и на каких условиях осуществляется оплата (более надежное агентство требует комиссионные только после подписания договора найма жилого помещения).
Есть еще один вариант аренды жилья, когда квартиру, дом или комнату вам предлагают знакомые люди. На первых порах все замечательно – и подешевле («для своих»), и не надо никакого договора, и, в случае чего, всегда можно найти крайнего. Не заблуждайтесь! Пример из жизни: один такой «хороший знакомый», папин сослуживец дядя Ваня, предложил моей подруге «шоколадный» вариант – двухкомнатная квартира всего за 8 тысяч, да еще и меблированная. Но розовые очки «разбились» уже о лобовое стекло такси, которое везло потенциальную квартирантку на осмотр жилья. Оказалось, что до остановки идти 25 минут по абсолютно отсутствующей дороге. Состояние квартиры оставляло желать лучшего: полусгнившие окна с полуразвалившимися решетками, плохо работающая проводка, кран течет. Все это дядя Ваня пообещал в скором времени исправить, а так как других вариантов не было, пришлось поверить на слово. И все бы ничего, да только стены в доме оказались ультратонкими, и соседи постоянно жаловались на разговоры после 23.00. Обращаю внимание: не музыка, не крики, не смех, а разговоры! Подруга жила с сестрой, поэтому разговаривать, так или иначе, им приходилось. Терпение лопнуло после того, как однажды утром приехали перепуганные родители: дядя Ваня позвонил в пять утра и пожаловался, что соседи всю ночь не спали от пьяного хохота и мужских голосов. Естественно, ничего такого не было, в чем папа с мамой убедились лично, и, не раздумывая, собрали вещи. Так что хорошо подумайте: действительно ли предложение такое «шоколадное», каким кажется?
Итог: вариантов поисков и подбора жилья немного, каждый из них имеет свои плюсы и минусы, и ни один не дает стопроцентной гарантии найти то, что нужно. Все зависит от ваших требований, количества свободного времени и денег.
У вас товар, у нас купец
После того как желаемые квадратные метры все-таки выловлены из пучины недвижимости, отправляйтесь на «смотрины». Это нужно делать в любом случае до подписания договора, иначе вы покупаете кота в мешке. Лучше, если экскурсию по квартире проведет сам хозяин, а не риэлтор – во-первых, это повод для знакомства с арендодателем, во-вторых, вы сразу сможете предъявить претензии к ремонту, коммуникациям или меблировке жилого помещения. Если в комнате идет ремонт или присутствуют какие-либо неисправности, дождитесь приведения его в состояние, пригодное для жилья (т.е. оно должно отвечать требованиям, перечисленным в жилищном законодательстве РФ). Обратите внимание на повреждения мебели и недостатки ремонта – все они должны быть перечислены в договоре или указаны в расписке хозяина, чтобы потом он не взыскал с вас за испорченное имущество.
Итог: в деле аренды жилплощади мелочей не бывает. Придирайтесь даже к оторванным кускам обоев или царапинам на столе, чтобы потом не придрались к вам.
Договор найма жилого помещения
Запомните это словосочетание – без него у вас не будет никаких гарантий! Даже если вы снимаете квартиру у родственников, знакомых или просто хороших людей, обязательно составляйте договор, причем в письменной форме. Во-первых, договор будет регламентировать ваши отношения с арендодателем по всем вопросам: оплата жилья, сроки найма, условия проживания и др. Во-вторых, в случае серьезного конфликта между сторонами договор будет основным документом, на который вы сможете ссылаться в суде. Перед составлением договора изучите Жилищный кодекс РФ и Гражданский кодекс РФ (гл. 35). В этих документах подробно прописаны все основные положения данной сделки, а также спорные вопросы, которые необходимо обговорить заранее и зафиксировать. Составляя договор, имейте в виду следующее: данные о предмете найма (адрес, опись имущества и пр.); срок аренды – не более 5 лет (п.1 ст.683 ГК РФ); плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (п.1 ст.155 ЖК РФ), размер ежемесячного платежа устанавливается по соглашению сторон в договоре (п.1 ст.682 ГК РФ), повышение размера арендной платы за жилое помещение не допускается, если это не прописано в договоре или не предусматривается законом (п.2 ст.682 ГК РФ); текущий ремонт помещения является вашей обязанностью, капитальный – обязанностью наймодателя, если иные условия не установлены в договоре (п.1 - 2 ст.681 ГК РФ); все граждане, проживающие в квартире вместе с нанимателем, должны быть перечислены (п.2 ст.677 ГК РФ); расторжение договора найма жилого помещения осуществляется в соответствии со ст.687 ГК РФ.
Итог: ваша юридическая осведомленность – залог благополучного проживания в нанимаемой жилплощади, а требование составить договор найма жилого помещения – первый признак вашей юридической осведомленности. Так что при слове «договор» большинство аферистов дает заднюю.
«Великие комбинаторы»
Бендер и Воробьянинов мне вспомнились не только, когда я пострадала от непорядочной хозяйки, но и впоследствии, когда заинтересовалась вопросом махинаций со съемным жильем. Вот уж воистину «великие комбинаторы» – эти махинаторы! Мне удалось найти самые разные способы обмана, систематизировать их сложно, потому что аферы проворачивают и хозяева, и агентства, и их тандем, а схемы «развода» плавно перетекают одна в другую.
Как уже говорилось выше, при разговоре с риэлтором или непосредственно наймодателем следует сразу требовать заключения договора. Стоит насторожиться, если:
- противоположная сторона просит сие действо отложить, а комиссионные или арендную плату внести;
- агентство или наймодатель предлагают подписать договор до осмотра жилого помещения;
- риэлтор или наймодатель не берет трубку, не является на встречу или ищет иные причины для переноса сроков осмотра жилья;
- предложенные варианты вам не подошли, но агентство отказывается вернуть деньги и предлагает «поискать еще»;
- в жилом помещении идет ремонт или имеются какие-либо неполадки, а риэлтор или наймодатель отказывается устанавливать и прописывать в договоре сроки приведения жилого помещения в пригодное для жилья состояние;
- наймодатель отказывается предъявлять документы, подтверждающие право собственности на сдаваемое внаем жилое помещение и разрешение других собственников жилого помещения на сдачу его в аренду;
- наймодатель требует с вас какие-то дополнительные суммы в качестве налога (подоходный налог арендодатель платит самостоятельно – 13% от стоимости ежемесячной платы, и никакого отношения к нему вы не имеете);
- наймодатель просит аванс за два или более месяцев, хотя обговаривалась ежемесячная форма арендной платы;
- наймодатель требует права приходить в квартиру (дом, комнату) в любое время, не предупреждая заранее нанимателя.
Итог: уберечь себя от квартирных махинаций сложно, но можно. Для этого необходимы элементарная бдительность и знание закона.
«Мой дом – моя крепость», - считает каждый человек. Но если дом не ваш, то и крепостью ему никогда не стать. Надеюсь, что эта публикация поможет будущим квартиросъемщикам хоть как-то разобраться в сложных отношениях «арендодатель (наймодатель, риэлтор, хозяин) – арендосъемщик (наниматель)» и не попасть в коварные «велико-комбинаторские сети».
Мария Крюкова.