Закон повернет «избушку» правильно

До недавнего времени строящиеся многоквартирные дома порой, как в поучительной сказке, поворачивались к дольщикам строительства задом. Но сейчас у желающих купить квартиру дешевле есть защита: горький опыт жертв недобросовестных застройщиков, «черные списки» компаний-обманщиц, а с апреля прошлого года - новый ФЗ № 214.

В Ставрополе по сей день ищут и не находят правды сотни обманутых дольщиков (по стране официальная цифра составляет до 80 тысяч человек). Раньше, при заключении договоров долевого участия, правдивость этих документов была полностью на совести у застройщиков. Те, у кого это качество напрочь отсутствовало, спокойно ссылались на форс-мажоры и, большей частью безнаказанно, «кидали» людей.

Свидетельством тому - очередное отчаянное письмо в редакцию «ВС» одного из дольщиков строительной фирмы «Строитель - Теплый дом». Однокомнатная квартира, за которую заплатил немалые деньги автор письма Иван Баранник ещё в 2002 году, осталась фикцией, да и самого дома до сих пор нет, если, конечно, не считать недостроенный фундамент «высотки». Более того, возбужденные уголовные дела не отразились на жизнедеятельности директора фирмы – он на свободе и живет припеваючи, по крайней мере, по сравнению с дольщиками. «Проверка правильности поступления и расходования денежных средств по объекту по улице Комсомольской, 65а, следователями ГУВД СК, - пишет в редакцию «ВС» Иван Данилович, отдавший «Теплому дому» более 400 тысяч рублей, – показала, что из 25 миллионов рублей, поступивших от дольщиков, только 7,9 миллиона рублей израсходовано на строительство. Остальные 17 миллионов рублей присвоены директором ООО «Строитель - Теплый дом» С.М. Абрезовым. Сейчас против него возбуждено 12 уголовных дел, по которым 60 дольщиков признаны потерпевшими. Абрезов симулирует невозможность участия в судебных процессах – утрату дееспособности. Но в конце прошлого года прокуратура направила указание на возобновление следственных действий. Более того, для приостановления производства по делу о банкротстве фирмы – до рассмотрения всех уголовных дел – мы обратились в Арбитражный суд».

По небольшому отрывку из письма, к которому приложена солидная пачка документов, можно судить, какая головная боль, вместо квартиры, достается дольщикам, добивающимся справедливости уже третий год подряд. В одном из следственных постановлений, приложенных к письму в редакцию, есть ещё один характерный момент – продажа одной и той же квартиры дважды. На «двойниках», можно сказать, специализировался директор другой строительной компании «Маяк», которому избрали мерой пресечения его деятельности – заключение под стражу. Правда, дольщикам сразу нескольких многоквартирных домов в Ставрополе возмездие не помогло вернуть деньги. Эту болезнь нашего общества – аферы в долевом строительстве, которое в то же время является наиболее оптимальной схемой строительства доступного жилья (ведь приобретаемые квартиры получаются на треть дешевле) - пока можно только предупредить. А лечить недуг придется государству, которое, впрочем, уже начало это делать.

В марте министерство жилищно-коммунального хозяйства и архитектуры края распространило советы, как уберечься от недобросовестных застройщиков. Указываются даже некоторые из них. Кроме упомянутых «Маяка» и «Теплого дома» - жилищные кооперативы «Аврора» и «Маркет». Сегодня власти края планируют составить и огласить весь реестр - «черный список» недобросовестных застройщиков, которые не выполняют условия договора.

Чтобы защитить себя от обмана, при решении квартирного вопроса надо очень внимательно отнестись к предложениям на строительном рынке, особенно к тем, которые предлагают строить дешево и сердито. Министерство ЖКХ края советует насторожиться, если цена квадратного метра жилья заметно ниже рыночной. «Бесплатный сыр бывает только в мышеловке», - предупреждает министерство и приводит пример «Маяка», предлагавшего квадратный метр по 8 тысяч рублей, когда его рыночная стоимость в среднем была от 12 тысяч рублей за квадратный метр. Кроме того, надо проверить репутацию фирмы на строительном рынке – количество в срок сданных в эксплуатацию домов, наличие учредительных документов, разрешения на строительство, документально подтвержденного права на пользование земельным участком.

Но репутация - только первый этап. Стоит внимательно изучить договор, где должно быть: описание объекта, точная стоимость квадратного метра, условия и порядок изменения договорной цены, срок завершения строительства. Особо стоит обратить внимание на то, как в договоре называют дольщика. Бывает, что дольщик значится как «соинвестор». Но юридически соинвестор вносит деньги с целью получения прибыли, а не квартиры. Поэтому в дальнейшем будет сложно зарегистрировать свое право собственности на жилье, ведь соинвестор не считается собственником построенного дома.

И, наконец, однозначно защищает права дольщиков вступивший в силу в апреле 2005 года Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», распространяясь на договоры, заключенные соответственно с апреля прошлого года. Исполнить требования ФЗ № 214 способна только солидная компания, имеющая собственный капитал и не зависящая от денег дольщиков. Если фирма строит исключительно за счет дольщиков да еще и несколько объектов сразу, то ее деятельность автоматически не соответствует закону о долевом строительстве.

Закон обязывает строительную компанию оглашать объем собственного капитала и все изменения в уставе. Доходы компании, которая исполняет этот закон, уже не могут быть коммерческой тайной, а деньги дольщиков можно использовать исключительно для договорного строительства дома. Кроме того, если имеется договор, заключенный по требованиям ФЗ № 214, дольщик в любой момент может забрать свои деньги и выйти из строительства. По закону, купленную долю дольщик берет в залог. Это значит, что в случае непредвиденных обстоятельств кредиторы компании уже не заберут недостроенную недвижимость в конкурсную массу. Но проблема в том, что сейчас строительный бизнес только настраивается на работу по новому закону. Когда все начнут работать в соответствии с требованиями этого ФЗ, на строительном рынке останутся исключительно крупные компании.

В Ставрополе пока известны две организации, которые осенью прошлого года, пережив все трудности первопроходцев, начали регистрировать договоры долевого участия, заключенные после 01.04.05, в регистрационной палате, как того требует закон. Это крупный строительный холдинг и застройщик, с которым работает региональный оператор федерального ипотечного агентства ГУП «Свой дом» (агентство выдает кредиты и под строящееся жилье). Регистрация договора, естественно, исключает возможность дублировать продажу одной и той же квартиры, гарантируя серьезную степень защиты участникам долевого строительства. А холдинг «СТ Групп Регион» возводит в Ставрополе два жилых комплекса, ведет строительство высотных домов в Сочи и в поселке Лазаревском, выполняя все требования ФЗ № 214. В частности, по проекту болгарских проектировщиков в Северо-Западном микрорайоне краевого центра, вдали от городской суеты, строится новый микрорайон.

Светлана Усова.