Дважды обманутые

Житель краевого центра Сергей Андреевич Шаповалов объявил бессрочную частичную голодовку, как он сам назвал свою акцию. Сергей Андреевич, представившийся дольщиком ЖСК «Восток-7», заявил, что протестует против действий комитета градостроительства администрации Ставрополя, по его мнению, препятствующих означенному жилищно-строительному кооперативу строить многоквартирные дома по улице Пригородной, 251. Голодовка привлекла внимание и журналиста Антона Чаблина, известного разоблачителя местных властей. В интернет-издании «Кавполит» он разместил статью, в которой, в присущей ему манере, не утруждая себя всесторонним изучением, прямо скажем, очень непростой ситуации, навешал всех собак на городских чиновников.

Я тоже не мог пройти мимо протестной акции, угрожающей здоровью молодого человека, живущего с семьей на съемной квартире и отчаявшегося дождаться новоселья в квартире собственной, за которую он ЖСК «Восток-7» деньги уже заплатил. Искренне сочувствуя Сергею Шаповалову, я несколько раз беседовал с ним, во-первых, убеждая прекратить губительную для здоровья акцию, а во-вторых, желая помочь ему и всем, кто оказался в столь же трудной ситуации.

Мутное начало

Эта история, запутанная, как заячьи следы на снегу, началась почти десять лет назад, когда тогдашний глава города предоставил в аренду ООО «Стройуниверсал» 25000 кв.метров земли для проектирования и строительства многофункционального комплекса по ул.Пригородной, 251. То бишь из документов следовало, что застройщик возведет офисные, торгово-бытовые и складские помещения – и ничего иного. Поскольку земли под жилищное строительство возможно заполучить только через торги, но никак не постановлением городского главы.

Трудно судить об истинных намерениях «Стройуниверсала»  – за шесть лет аренды земли им был построен лишь фундамент административного здания (первой очереди многофункционального комплекса) площадью 402 кв.метра на дальних задворках немаленького участка. Но и этих восьми процентов готовности здания хватило, чтобы «Строй-универсал» оформил право собственности на объект незавершенного строительства, что, в свою очередь, позволило объект продать вместе с правами на аренду всего земельного участка. А покупателем в октябре 2012 года стал жилищно-строительный кооператив «Восток-7», председатель правления – Руденко Александр Александрович. Спустя еще месяц пятую часть в праве на недостроенный административный корпус кооператив продал Руденко Елене Васильевне, супруге своего председателя. Тогда же кооператив получил разрешение на продолжение строительства первой очереди многофункционального комплекса. И дело закипело.

Но вы ошибетесь, уважаемый читатель, если посчитаете, что ЖСК и Е. Руденко накинулись на «задворочное» административное здание. Ничуть не бывало: оно доныне заброшено и забыто. Занялись же они тем, для чего, собственно, ЖСК и создаются  – строительством многоквартирных жилых домов. Правда, за разрешительными документами застройщики в соответствующие органы не обращались.

Самовольную стройактивность быстро заметили жильцы близлежащих улиц: частный сектор, все как на ладони. Люди обеспокоились тем, что от новоявленных застройщиков пострадают родники – излюбленное место отдыха и природное украшение этой городской окраины. Всполошились и власти в лице администрации краевого центра и комитета градостроительства. И не случайно: ЖСК «Восток-7» повел самовольное строительство сразу двух объектов, очень смахивающих на многоквартирные дома. Хуже того, стало известно, что застройщики-самовольщики собирают с граждан деньги якобы на долевое участие в жилищном строительстве. Муниципалитет, уже не раз спасавший обманутых дольщиков, занял единственно правильную позицию, защищая интересы и права как жителей улиц, прилегающих к Пригородной, 251, так и граждан, которые, купившись на относительную дешевизну, уже вложили или готовились вложить деньги в партизански возводимые дома. Комитет градостроительства администрации города не мешкая подал в Октябрьский районный суд иск о признании объектов капитального строительства на участке по Пригородной, 251, самовольными постройками и их сносе. Однако судья Гусева С.Ф. 26 сентября 2013 года приняла решение в пользу нахрапистого ЖСК.

Суд да дело

На решении этом стоит остановиться подробнее – уж больно наглядно оно демонстрирует, как черное может стать белым и наоборот. Итак, комитет градостроительства бьет тревогу: ЖСК без разрешительных документов строит дома, имеющие признаки жилых, дает рекламу о продаже квартир в строящемся доме и принимает деньги в оплату за эти квартиры.

Представитель ЖСК опровергает: строим не жилые дома, а две двухэтажные очереди многофункционального центра, за разрешением на их строительство обратились в феврале 2013 года. И хлоп на судейский стол заключение по результатам обследования незавершенных объектов, подготовленное ООО «Ставропольстройреконструкция». А в заключении: объекты «не являются незавершенными строительством многоквартирными домами» и по техническим параметрам и размерам соответствуют торгово-офисным зданиям.

Ау, «спецы» из «Ставропольстройреконструкции»! Не хотите ли сегодня вместе с судьей Гусевой С.Ф. прогуляться по адресу: ул.Пригородная, 251? И полюбоваться на два шестиэтажных жилых дома, строительство которых ЖСК «Восток-7» официально опровергало (читатель видит их на фото недельной давности). И объяснить местному населению и до сих пор мыкающимся дольщикам, что никаких жилых домов здесь ранее не обнаруживалось, из чего почему-то последовал парадоксальный отказ признать строения незаконными. Ведь, в конце концов, какая разница, что незаконно строится – жилье или общественный туалет!..

Судья Гусева С.Ф. так уверовала в доводы ЖСК, что проигнорировала показания свидетельницы, привлеченной комитетом градостроительства, о том, что «Восток-7» получил от нее (свидетельницы) деньги по предварительному договору №92 на участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: ул. Пригородная, д.  251 (позиция I)...

Уже без камуфляжа

Решение, принятое Гусевой С.Ф., фактически развязало руки руководству ЖСК «Восток-7». Незаконное строительство продолжилось. Все новые и новые люди вносили деньги в неразрешенное строительство, а кооператив принимал эти деньги (и сейчас принимает, зайдите на его сайт в интернете и сами убедитесь), не имея на то никаких законных оснований. Так что история, запутанная, как заячьи следы на снегу, началась с обмана и подтасовок: под дымовой завесой «многофункционального комплекса» неправомерно возводили жилье, набирая не дольщиков, а, по сути, заложников, которых использовали для шантажа власти и давления на нее. Дескать, что захотим, то и построим, а власть никуда не денется – узаконит. Права же горожан, проживающих по соседству, чета Руденко в расчет не принимала вовсе. И напрасно: инициативная группа жителей микрорайона проявила настойчивость и оказалась силой, существенно повлиявшей на дальнейшие события. Да еще в условиях, когда суды и правоохранительные органы старательно закрывали глаза на самоуправство застройщиков и раз за разом игнорировали обращения администрации Ставрополя и комитета градостроительства, защищающих людей от произвола.

Возмущенный голос общественности прозвучал, когда «Восток-7» и Е.Руденко, пользуясь благосклонностью ставропольской Фемиды и скинув всяческий камуфляж, запросили у администрации Ставрополя разрешение на изменение вида разрешенного использования земли под строительство «многоэтажного жилого комплекса со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражами боксового типа». Истинные намерения ЖСК стали наконец явными, так же как и причины, по которым кооператив шел к цели столь кривым путем: он никогда бы не получил разрешения на высотную застройку участка, потому что, согласно генеральному плану, этот участок расположен в зонах Р-2 (городские территории общего пользования) и Ж-3 (территории блокированной и усадебной застройки). Кроме того, по ул.Пригородной задолго до появления там «Востока-7» обосновалась автозаправочная станция, и часть участка, арендованного ЖСК, попадает в санитарно-защитную зону АЗС, в которой жилье строить нельзя. Ну и наконец, слабые мощности водовода не позволяют здесь вести высотную застройку – воды попросту не хватит ни высотным новостройкам, ни частному сектору.

Но сюжетный поворот повторился: администрация вновь отказывает, а наш самый, как известно, гуманный в мире суд вновь принимает решение в пользу нечистоплотного застройщика и заставляет администрацию изменить вид разрешенного использования земельного участка.

Не возымели эффекта и усилия управления Ставропольского края по строительному и жилищному надзору, со своей стороны пытавшегося остановить незаконное строительство. Как рассказал мне начальник управления Валерий Савченко, он по сигналам жителей 424-го квартала Октябрьского района неоднократно выезжал на ул.Пригородную, 251, препятствуя продолжению строительства. Через средства массовой информации Валерий Анатольевич предупреждал, что нельзя приобретать квартиры в самовольной постройке. Что права участника долевого строительства защищены лишь в том случае, когда в соответствии с законом договор долевого участия зарегистрирован в Регпалате, что возможно только при законном возведении объекта. Но деньги ЖСК продолжал привлекать, оформляя так называемые «предварительные договоры долевого участия», или договоры беспроцентного займа, которые не гарантируют получения квартиры, поскольку не соответствуют Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов...».

По требованию жителей

Ситуация становилась все более абсурдной. И трудно судить, в какие туманные дали она бы зашла, если бы в сентябре 2014 года инициативная группа жителей 424-го квартала не обратилась к муниципалитету и губернатору края с заявлением. Со всей прямотой она поставила вопросы о самовольной застройке участка, примыкающего к родникам, которая создает множество неудобств для людей, проживающих по соседству. Губернатор Владимир Владимиров сам приехал на место конфликта. В результате активного вмешательства власти был найден компромисс, учитывающий интересы местных жителей. Но и застройщику давался шанс продолжить строительство, но уже на законных основаниях. 10 декабря 2014 года было подписано беспрецедентное соглашение о взаимодействии по развитию Октябрьского района в границах земельного участка по улице Пригородной, 251. Подписали его члены инициативной группы, ЖСК «Восток-7», краевое управление по строительному и жилищному надзору, а также комитет градостроительства администрации Ставрополя.

По соглашению, застройщик в лице председателя правления ЖСК А.Руденко взял на себя ряд обязательств, которые должны были быть выполнены в течение 2015 года. Во-первых, после получения разрешительной документации на строительство жилого комплекса отказаться от части земельного надела для строительства школьного стадиона. Во-вторых, на своем участке построить спортивную площадку. В-третьих, обустроить ливневую канализацию. В-четвертых, за свой счет благоустроить территорию у родников, отремонтировать детскую площадку, емкости водных бассейнов и т. д. Соглашением предполагалось также, что ЖСК построит дорожный проезд к своему участку, а на самом участке предусмотрит дороги и не менее 400 парковочных мест. При этом возведение многоквартирных домов можно продолжить не раньше начала работ по обустройству инфраструктуры микрорайона, завершения благоустройства и строительства спортивной площадки.

Как видите, соглашение в случае его реализации могло бы снять большинство проблем, возникающих, когда в районы индивидуальной застройки вторгаются многоквартирные жилые комплексы. Соглашение могло бы стать примером плодотворного сотрудничества жителей, власти, инвестора. Могло, но не стало: ЖСК «Восток-7» свои обязательства выполнил лишь фрагментарно. А вину за это попытался перевалить на власть, которая, де, так и не выдала разрешение на строительство жилого комплекса. Но как разрешать строительство, если ЖСК задолжал более 4,5 млн рублей арендной платы за землю и еще более 1,4 млн рублей – за электроэнергию. Если с МУП «Водоканал» не заключены договоры на подключение к водопроводным сетям. Если «Восток-7» не прилагает никаких усилий по сокращению санитарно-защитной зоны АЗС. Зато, уклоняясь от выполнения обязательств, продолжает привлекать деньги для долевого участия.

Застройщик слово не держит

Судебные тяжбы, между тем, не прекращались. Вместо устранения причин, по которым комитет градостроительства не выдает разрешение на строительство жилого комплекса, ЖСК пытается понудить его к тому судебными решениями. Но не слишком удачно: судебная коллегия по административным делам краевого суда в августе 2015 года вынесла решение – обязать комитет градостроительства устранить нарушение прав и свобод ЖСК «Восток-7» и Руденко Е.В., рассмотрев в установленном законом порядке вопрос о выдаче разрешения на жилищное строительство. Комитет решение суда исполнил, вопрос рассмотрел и отказал застройщикам, поскольку дома запроектированы в санитарно-защитной зоне АЗС. Судебные приставы производство по этому делу прекратили «в связи с фактическим исполнением требований исполнительного документа». Все, круг замкнулся: на участке по ул.Пригородной, 251, стоят недостроенными два шестиэтажных жилых дома и еще трехэтажное строение с признаками жилого дома. Самовольно возведенные, они стоят без движения. Ибо, как подчеркнул в беседе со мной Валерий Савченко, времена, когда сначала строили, а потом узаконивали, прошли безвозвратно.

В ноябре 2015 года администрация города, обеспокоенная срывом соглашения, подписанного годом ранее, провела совещание с участием представителей прокуратуры края и города, управления по строительному и жилищному надзору, ресурсо-снабжающих организаций и ЖСК «Восток-7». Были намечены меры по выработке единой позиции при строительстве жилых домов.

Честно говоря, присутствуя на том совещании, испытывал большие сомнения в достижимости намеченного. Ведь помимо стройки на ул.Пригородной обсуждались и проблемы со строительством жилого комплекса на ул.Достоевского, 77, которое ведут те же супруги Руденко. Так вот, сроки ввода в эксплуатацию 2-й и 3-й позиций этого комплекса (на 225 и 89 квартир) истекли в 2011-м и 2012 году. Один из домов (2-я позиция) заселен жильцами, которым застройщик просто раздал ключи. А дом в эксплуатацию не сдан, посему люди живут без оформления. К тому же застройщик самовольно врезался в централизованную систему водоснабжения. Знакомый почерк, не правда ли?..

«Водоканал» идет навстречу людям, оказавшимся на положении заложников, – не отключает воду. Но долг растет. А застройщик, признавая несанкционированное подключение и неоплаченные договоры, раскошеливаться, мягко говоря, не спешит. Жильцы дома, загнанные в угол, уже готовы собирать деньги, чтобы самим расплатиться за долги застройщика.

Не лучше обстоят дела и на 3-й позиции, готовой на 80 процентов. Возмущенные дольщики пошли в правоохранительные органы, после чего застройщик зашевелился. Однако время идет, а люди все еще не могут поселиться в оплаченных квартирах, хотя должны были отпраздновать новоселье ровно четыре года назад.

По словам Валерия Савченко, застройщик в такой ситуации должен завершить строительство одного объекта и только тогда начинать новую стройку. Иначе нет гарантий, что число обманутых дольщиков не возрастет. Он считает, что если бы в 2013 году, когда на ул.Пригородной, 251, только обозначилась стройплощадка, незаконные работы были бы пресечены, чего он с коллегами и добивался, то никаких проблем не возникло бы.

Сегодня же имеем то, что имеем. ЖСК «Восток-7» продолжает походы по судебным инстанциям, теперь уже обратившись в Арбитражный суд. При этом взятые на себя обязательства по-прежнему не выполняет. Надзорные органы и администрация города продолжают стоять на своем, защищая законные права и интересы граждан. А часть дольщиков уже теряют терпение, но предъявляют претензии не к застройщикам, а к представителям власти. И не понимают, что они дважды обмануты этими самыми застройщиками: первый раз, когда сдали деньги на самовольно возводимые дома, второй раз, когда, науськанные застройщиками, обратили свой гнев на органы власти, которые в данном конкретном случае и не виноваты.

Расследуется факт мошенничества

Логичным продолжением всей этой долгой истории стало уголовное дело, возбужденное по результатам проверки, проведенной прокуратурой Октябрьского района, по факту мошенничества в особо крупном размере сотрудниками жилищно-строительного кооператива «Восток-7» при строительстве многоквартирных жилых домов по улице Пригородной, 251. Прокурорской проверкой установлено, что ЖСК незаконно привлечены денежные средства граждан для строительства домов (сообщается на официальном сайте прокуратуры), при заключении с гражданами договоров предварительного долевого участия и беспроцентного займа указаны сроки сдачи строящихся многоквартирных домов – 2014, 2015, 2016 годы. Однако – цитирую сообщение на сайте – «указанные сроки не соответствуют срокам подключения строящихся без соответствующего разрешения объектов к централизованным сетям водоснабжения и водоотведения, о чем заведомо известно сотрудникам и руководству ЖСК «Восток-7». Таким образом, в действиях сотрудников и руководства ЖСК «Восток-7» усмотрены признаки преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 УК РФ, так как последние обманным путем, без намерения продать заявителям квартиры в строящихся без соответствующего разрешения многоквартирных жилых домах в указанные в договорах сроки, воспользовались юридической безграмотностью граждан, намеренно ввели их в заблуждение относительно предмета договоров, которые с ними заключили...» (конец цитаты). Ход расследования уголовного дела находится на контроле в органах прокуратуры.

Тень на плетень

Таким образом, появилась надежда, что правоохранительные органы расставят все точки над «i» и тем самым возьмут под защиту права обманутых граждан. Но не все так просто, на сцене появляется Антон Чаблин, «политолог, журналист», как он представлен на сайте «Кавполит». И все ставит с ног на голову. Даже не упоминая о самовольном строительстве, о мутных способах сбора денег, об уголовном деле, о реальных проблемах, препятствующих выдаче разрешения на строительство высотных домов в микрорайоне частной застройки, где вообще отсутствуют необходимые для многоквартирных домов водоводные сети, зато есть санитарно-защитная зона АЗС, о необязательности застройщиков как на ул.Пригородной, так и на ул.Достоевского, Антон Чаблин заводит свою излюбленную шарманку о злодеях из органов муниципальной и краевой власти. Тем самым он выгораживает людей, подозреваемых в мошенничестве, и с ними заодно подталкивает людей к таким крайним и опасным для здоровья формам протеста, как голодовка.

Проведя свое расследование, могу с полной уверенностью сказать вот о чем. И краевое управление строительного и жилищного надзора, и комитет градостроительства администрации города, в принципе, не возражают против застройки на ул.Пригородной, 251, раз уж так получилось. Но при соблюдении двух важнейших условий. Первое  – должны быть защищены права и интересы граждан, проживающих в соседнем микрорайоне, как и граждан, желающих участвовать в долевом строительстве. Второе – все работы должны вестись в строгом соответствии с законодательством и взятыми на себя обязательствами, а не как бог на душу положит.

Не удержусь и от обращения к горожанам: не давайте себя обманывать. Заключая договоры на жилищное строительство, изучите все документы, которыми обязан располагать застройщик, посоветуйтесь с юристами, изучите законы, наведите справки о застройщике, узнайте, как он выполняет свои обязательства на других объектах. Иначе можете попасть впросак.

Сомневаетесь, позвоните на телефон «горячей линии» управления строительного и жилищного надзора – 26-14-71.

Да и вообще, не давайте себя обманывать не только при покупке квартир.

Михаил Василенко, депутат Ставропольской городской Думы, главный редактор газеты «Вечерний Ставрополь»