Изменения, внесённые жизнью

«Вечерний Ставрополь» уже писал об изменениях, внесенных в Жилищный кодекс. Сегодня о них более подробно рассказывает начальник отдела правового обеспечения краевого министерства ЖКХ Ирина Горбачева.

- Жилищный кодекс - один из немногих законов, который постоянно корректируется. И последние изменения продиктованы именно жизненной практикой правоприменения этого важного для всех документа. Сейчас федеральные органы очень активно интересуются нашим мнением о работе тех или иных положений жилищного законодательства, ждут от региональных властей предложений по внесению изменений в ЖК. Реформа жилищно-коммунальной отрасли - процесс движущийся, постоянно изменяющийся.

- Ирина Павловна, давайте поговорим о последних изменениях, которые вступили в силу 30 июня текущего года. В частности, узаконена очно-заочная форма проведения общих собраний - что это значит?

- Раньше у нас было две формы проведения общих собраний собственников - очная и заочная. Для того чтобы провести заочное собрание, нужно было сначала организовать очное. И только если оно не имело кворума, можно было переходить к заочному собранию. Очно-заочная форма, прописанная сейчас в ЖК, позволяет предварительно не собирать очное собрание, сразу принимается решение о проведении очно-заочного.

Еще одно из изменений - собственники могут поручить организацию общего собрания своей управляющей компании. Но это решение должны принять не менее 10 процентов собственников многоквартирного дома. При этом они должны подумать о том, как будут компенсироваться управляющей компании связанные с этим расходы. Иными словами, собственникам нужно принять решение об источнике и размерах финансирования работы по организации общего собрания.

- Один из насущных вопросов в любом многоквартирном доме – что должен делать председатель домкома, какими полномочиями он располагает, что с него можно требовать. Насколько знаю, изменения есть и в этом плане.

- Сейчас круг полномочий председателя домкома или совета дома должно очертить общее собрание. Причем принять решение двумя третями голосов всех собственников МКД. Собрание может предоставить совету МКД право принимать решения о текущем ремонте дома. Тогда не надо будет собирать дополнительно общее собрание. А также – поручить председателю совета принимать решения по вопросам, которые не относятся к компетенции общего собрания. Практически любой вопрос по управлению домом может быть поручен председателю совета. Но подчеркиваю, это решение принимает общее собрание.

Если подвести итог сказанному, в ЖК расширен перечень полномочий, которые собственники могут делегировать председателю и совету дома. Фактически все текущие вопросы, связанные с управлением МКД, кроме отнесенных к компетенции совета МКД и общего собрания, сможет решать председатель совета дома.

Раньше было предусмотрено, что совет МКД выносит на общее собрание какие-то решения, обеспечивает выполнение, представляет предложения. То есть совет дома был больше похож на исполнительный орган. Сейчас ему общее собрание может предоставить право решать иные вопросы, которые связаны с управлением домом. Этот перечень должен быть четко определен.

- Давайте поговорим о вознаграждении председателя и членов домкома. Внесены ли изменения по этому небезынтересному для всех вопросу?

- Действительно, раньше к нам в министерство постоянно приходили жалобы на то, что общее собрание приняло решение о вознаграждении незаконно. На самом деле принятие таких решений в компетенцию общего собрания не входило. Сейчас эта норма узаконена, четко прописана в ЖК РФ: общее собрание вправе принять решение о выплате вознаграждения председателю и другим членам совета МКД. При этом должно быть принято решение по условиям и порядку его выплаты.

- В последние годы собственники стали понимать, что никто бесплатно отстаивать их интересы не будет, да и не должен. Но... Деньги жильцов, а выплачивает их управляющая компания…

- Я понимаю, о чем вы говорите - о сложившейся, к сожалению, сегодняшней практике. УК заключает какой-то договор с председателем совета МКД, он должен подписывать акты о выполненных работах и так далее. Получается абсурдная ситуация: деньги платят жильцы, а выплачивает их управляющая компания. Все чаще и чаще можно услышать, что старшие «прикормлены» управляющими компаниями, стоят на страже их интересов. И все-таки мы думаем, что старшие начнут понимать, что их труд оплачивают собственники. А выплаты и впредь могут идти через управляющие компании, потому что сбор наличных денег – мероприятие незаконное.

- Еще какие интересные, на ваш взгляд, изменения внесены?

- Предусмотрен новый порядок хранения протокола общего собрания. Лицо, по инициативе которого было созвано общее собрание, обязано направить копии протокола в УК, в правление ТСЖ или иной потребительский кооператив не позднее 10 дней с даты проведения этого собрания. УК или ТСЖ обязаны в течение пяти дней с момента получения копий направить их в жилищную инспекцию, которая обязана хранить документы три года.

При этом, если в течение трех месяцев подряд появляются два или более протокола, содержащие противоречащие друг другу решения по аналогичному вопросу повестки дня, жилинспекция должна провести внеплановую проверку, установить, правильно ли проходили собрания. Результаты проверки оформляются протоколом.

- С 1 апреля 2016 года в первую строку включаются все расходы на ОДН. Пожалуйста, прокомментируйте это новшество.

- Изменение касается структуры платы за содержание жилого помещения. Теперь в первую строку вводится плата за холодную, горячую воду, электроэнергию, тепловую энергию, которые потребляются при содержании общего имущества МКД. Данная норма не распространяется на МКД с непосредственным способом управления. При первоначальном включении в первую строку размер таких расходов не может превышать нормативы потребления коммунальных услуг на ОДН, установленные субъектом РФ по состоянию на 1 сентября 2015 года. То есть на первом этапе получается просто перераспределение: из коммунальных услуг расходы «переходят» в первую строку. То есть в зону ответственности управляющей компании. Тем самым закон подталкивает УК работать с не-плательщиками и с теми, кто при помощи специальных приборов, тех же магнитов например, занижает показания квартирных счетчиков, фактически перекладывая траты на своих соседей. Перекос нередко происходит и от того, что люди не одновременно снимают показания индивидуальных приборов учета. Теперь вся эта недостача будет ложиться на УК. Ее прямой финансовый интерес – навести в доме порядок с учетом и оплатой энергоресурсов.

- И капитальный ремонт...

- Здесь тоже есть интересные, на мой взгляд, моменты. Сейчас четко обозначилась такая тенденция: федерация настаивает на том, чтобы увеличивалось количество спецсчетов. Наши специалисты ездили в Самару на совещание региональных операторов. Там прозвучало, что к 2020 году не менее 50 процентов многоквартирных домов должно уйти на спецсчета. На мой взгляд, это правильно: люди должны сами заботиться о своем доме, считать расходы, планировать и организовывать работы.

Но при этом предусмотрена ответственность за неуплату на капитальный ремонт по таким счетам. Если уровень сбора составляет менее 50 процентов от планового значения, в течение пяти месяцев задолженность должна быть устранена. Если этого не произошло, жилищная инспекция должна обратиться в орган местного самоуправления, который, в свою очередь, принимает решение о переходе этого дома на счета регионального оператора.

- Первоначально шел разговор о том, что избравшим «общий котел» понадобится два года, в случае если они захотят перейти на спецсчет. Что-то изменилось в этом плане?

- Сейчас в Жилищном кодексе предусмотрено, что этот срок можно уменьшить на уровне субъекта. Наше министерство внесло предложение об уменьшении срока перехода со счета регионального оператора на спецсчет до шести месяцев.

- Какие еще из изменений вы хотели бы отметить?

- Теперь вывоз твердых бытовых отходов становится коммунальной услугой, которая изымается из первой строки.

Также установлено, что собственники нежилых помещений должны нести расходы за содержание общего имущества наравне с собственниками жилых помещений. Раньше в законодательстве это не было четко прописано, нередко возникали конфликтные ситуации.

И, наконец, неотвратимо введение повышающих коэффициентов за коммунальные услуги для тех, кто не устанавливает индивидуальные приборы учета. Вот такие изменения внесла жизнь.