Надежда о надежде
Ольга Токмакова
Жилье, как и любой рыночный товар, не отличается от той же туалетной бумаги, которая ранее была в дефиците. Стоит только государству начать регулировать цену на жилье, как оно исчезнет "с прилавков". Выход к доступности жилья один - конкуренция и изобилие квадратных метров жилплощади. Законы приняты правильные. Все дело в том, что их надо существенно поправить.
Надежда Борисовна перечислила, что мы на сегодня имеем. Это нормативная база из 27 федеральных законов, посвященных решению "квартирного вопроса". Условно можно разбить их на пять частей: Жилищный кодекс; развитие ипотечного жилищного кредитования; Градостроительный кодекс, то есть создание условий для увеличения объемов строительства; облегчение сделок при обороте жилья; налоги, которые будут не душить, а, наоборот, стимулировать всех участников этого рынка. Из пакета нужных законов выпали два. Один из них предполагает справедливое налогообложение недвижимости, когда за жилье больше платит тот, кто больше и шикарнее имеет. Кроме того, при президенте формируется специальный Совет по жилищной политике для реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", провозглашенного правительством нынешней весной.
До сих пор все попытки советского и российского правительства, датируемые XX веком, решить жилищную проблему административными, а не рыночными методами потерпели крах. Купить квартиру для большинства возможно только в кредит, а потому приоритетным становится мировой опыт ипотечного жилищного кредитования. Государственная стратегия предполагает увеличить долю кредитоспособного населения с нынешних 12 процентов до 30 процентов к 2010 году. К этому же времени планируется вдвое увеличить объем жилищного строительства. Более того, разработчики имеют надежду, что с 2006 года удастся стабилизировать реальные цены на рынке жилья. Пока же видимых изменений нет. На все вопросы "почему?" отвечала из Москвы Надежда Косарева.
- С 1 апреля вступил в силу хороший закон об участии в долевом строительстве (№ 214-ФЗ), но до сих пор непонятно, какое же ведомство будет контролировать исполнение этого закона?
- Здесь наше правительство оказалось бессильным и до сих пор не может определиться, кто будет контролировать закон на федеральном уровне. Такого бессилия я давно не видела. Пока принято еще не оформленное законодательно предложение передать функции контроля на уровень субъектов. Но это неправильно по двум причинам. Первая чисто юридическая, вторая практическая. Закон - область гражданского законодательства и находится исключительно в ведении Федерации. Передать контроль за ним субъектам все равно что создать на местах Центробанк или комиссии по регулированию ценных бумаг. И второе. Передача регионам контроля за привлечением денег в строительство, мне кажется, приведет только к дополнительной коррупции. Ранее предполагалось, что контролировать денежные потоки будет Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР), ведь это контроль за финансами, а не за кирпичами. Но раз уж государство не в состоянии это сделать, то лучше уж отдать функцию контроля саморегулируемым организациям. В остальном поправки в закон об участии в долевом строительстве, предусматривающие организационно-технические уточнения, подготовлены и внесены в Госдуму.
- Жилищный кодекс вступил в силу 1 марта, но до сих пор в регионах не принята нормативная база для того, чтобы мы жили по новому кодексу. Мало этого, граждане ничего о законе не знают, пропаганды нет, не считая доброй воли журналистов, которые самостоятельно пытаются разобраться в этих вопросах. Ведь мы уже вправе вместо полудохлых постсоветских ЖЭКов выбрать коммерческие фирмы...
- ...Вопрос не по адресу - я не правительство. Но могу дать оценку со стороны. Меня точно так же удивляет пассивная позиция власти. К национальным проектам так не относятся! Это указывает либо на какие-то внутренние противоречия, либо на неготовность к крупномасштабным изменениям. Чтобы выстроить систему управления, как я уже говорила, формируется жилищный Совет при президенте.
А в пропаганде велика роль не столько российского правительства, сколько органов местного самоуправления. Информацию о возможности выбора частной управляющей компании муниципалитет должен заложить в каждый почтовый ящик. Больше того, надо помочь организовать собрания в каждом доме. Понятно, что муниципальные власти объективно в этом не заинтересованы, поскольку теряют целый сектор управления жилищным фондом, а он, как вы знаете, не самый прозрачный, и муниципалитеты им пользуются как подотчетной и подконтрольной себе сферой экономики. Мне кажется, в этом вопросе большую роль сыграли бы общественные организации, цель которых - защита прав граждан.
- По новому Жилищному кодексу упрощена процедура перевода из жилых помещений в нежилые и затруднена возможность перепланировки квартиры. По первой причине прокуратура завалена жалобами граждан, второй пользуются чиновники. Эта норма специально приписана, чтобы кормить чиновников?
- Некорректно говорить, что норму прописали, чтобы подкормить чиновников. Тема перепланировки вызвала много замечаний, и уже подготовлены поправки в Жилищный кодекс (ЖК), которые приняты в первом чтении. Сейчас как раз, уже во втором чтении, готовится поправка по перепланировке. Условно ее можно назвать амнистией на прошлое. Если в прошлом вы не затрагивали конструктивные элементы, то разрешения можно не получать. Но если при перепродаже или других похожих обстоятельствах выяснится, что вред конструкциям был нанесен, ждут большие неприятности. Да, мы столкнулись с тем, что нормы ЖК на местах читают неправильно и заставляют брать разрешение на установку стиральных машин. Такого в кодексе нет. Здесь должно развиваться определенное разветвление судебной практики. Перевод жилых помещений в нежилые - более серьезная проблема. Решать этот вопрос должны жители, потому что они платили и платят за собственность, и хорошо, что у них есть возможность обжаловать решения о переводе жилого помещения в нежилое. Приоритет должен быть у жильцов, а не у малого бизнеса, несмотря на всю мою любовь к нему.
- Ипотека по-прежнему недоступна многим россиянам. В Москве и Санкт-Петербурге процент годовых по ипотечному кредиту гораздо ниже, чем в регионах. Когда эти кредиты будут доступными для всех и зависит ли это от региональных властей?
- Размер процентной ставки зависит, прежде всего, от инфляции. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) размещает свои облигации (ценные бумаги на предъявителя) под госгарантии под 10 процентов и не может выдавать кредит под более низкий процент. Им надо платить инвесторам и нести административные расходы, что-то оставить первичным кредиторам - банкам, а также региональным операторам. Вот и получаются сегодняшние 14 процентов в рублях. 9 процентов - это либо субсидированный процент, либо проценты по валютному вкладу, потому что валютный платеж индексируется в зависимости от курса доллара. Субсидии возможны в регионах, где есть соответствующая программа, по которой из бюджета субсидируется или процентная ставка, или первый взнос. На мой взгляд, эффективнее последняя форма. Ипотечный кредит рассчитан на десятки лет, и неизвестно, будут ли все эти годы деньги в бюджете на субсидирование процентной ставки. АИЖК выдает сегодня свои кредиты семьям, у которых месячный доход составляет 13 тысяч рублей на семью. Законодательство, снижающее банковские риски, направлено на то, что с конкуренцией процентные ставки будут снижаться. По нашему прогнозу, к 2010 году рублевая ставка по ипотечному кредиту будет 8 процентов.
- В вопросе о доступном жилье самой недоступной является цена. Собирается ли государство регулировать цены?
- Слава богу, до этой мысли еще не додумались. Как только государство регулирует цены на товар, так товар исчезает с рынка. Предполагается создание рыночных условий для снижения цен. Основная причина их повышения - монопольное положение строительного комплекса, поэтому надо создавать условия для конкуренции на этом рынке. Сейчас неблагоприятно то, что на текущие доходы нельзя купить жилье. И так будет впредь, потому что жилье - это дорогостоящее благо для 95 процентов населения. Надо копить или брать кредит. Проблема в недоступности кредита, а не в цене на жилье.
Р.S. В этом году мы увидим выпуск первых ипотечных ценных бумаг. АИЖК планирует осуществить первый пилотный выпуск ценных бумаг на сумму от одного до полутора миллиардов рублей. Планируется и выпуск ипотечных ценных бумаг "Внешторгбанка".