'ЖКХ. 'Мы все в одной подводной лодке…''
Тамара КоркинаНовый Жилищный кодекс РФ вызревал минимум десять лет и уложился в 165 статей. Нам их все предстоит освоить за предельно сжатое время, поскольку промедление смерти подобно. Согласно статье 158 'собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле …'. Плюс на него перекладываются обязанности по капитальному ремонту жилья. Для миллионов собственников это совершенно неожиданный поворот.
Как начинать жить по новому Жилищному кодексу? На днях в краевой библиотеке имени М.Ю.Лермонтова этот вопрос обсуждался за 'круглым столом'. Как сказала, открывая встречу, директор библиотеки Лариса Дуренко, в здесь несколько лет работает Публичный центр правовой информации, главная цель которого - оказание бесплатной помощи населению. Участники 'круглого стола' собрались, чтобы высказать свое отношение к новому жилищному законодательству, определить наиболее проблемные в его реализации места.
Городскую власть на встрече представляла Ирина АБРАМОВА, заместитель директора комитета городского хозяйства администрации города, начавшая разговор:
- Новый Жилищный кодекс внес большие изменения в управление жилищным фондом. В нем говорится, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления им. Первый – непосредственное управление собственниками помещений, второй – управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, третий – содействие управляющей организации. Собственникам дается свобода выбора. Думаю, основным способом станет привлечение профессиональных управляющих организаций. В городе 3 миллиона 600 тысяч квадратных метров общей жилой площади, которые обслуживают ЖЭУ. ЖЭУ должны заключить договор на управление с каждым собственником. Сразу скажу, что метод управления без создания юридического лица, как допускает ЖК, пока не отработан.
Реплика из зала:
- ЖЭУ - это подрядчик, а не управляющая компания, вряд ли ей надо присваивать функции управления…
И. АБРАМОВА: - Скажем так, что ЖЭУ можно рассматривать и как подрядную, и как управляющую организацию. По отношению к собственникам это подрядчик, а по отношению к сторонним организациям, участвующим в обслуживании дома (лифт, газ и так далее), – управляющая компания.
Вопрос задает ведущий встречу профессор, доктор геолого-минералогических наук , заведующий кафедрой СКГТУ Борис ГАЛАЙ:
- Прорабатываются ли механизмы управления домами, создаются ли структуры, которые помогут определиться жильцам, или вперед попрет стихия?
И.АБРАМОВА:
- Сейчас проходит правовую экспертизу положение по управлению многоквартирными домами ТСЖ и ЖСК, разрабатывается такой же документ по управлению иными жилыми домами.
Присутствующая на встрече аудитория почти единодушно выдохнула, что конечно же попрет стихия. Коснулись тех 86 копеек, которые собираются сейчас с квадратного метра общей площади приватизированных квартир на капитальный ремонт. В зале нашлись люди, которые уже подали в суд иски на незаконность этого действия. Если сейчас все расходы по текущему и капитальному ремонту несет собственник, то при чем тут целевые сборы неизвестно на что?
Слово берет председатель правления общественной организации 'Городской союз собственников жилья' Сергей КРАЕВ:
- В последние годы наш Союз стремился к такому вот предметному разговору, но практически безуспешно. Так что большое спасибо организаторам, собравшим нас вместе.
На мой взгляд, новый ЖК объединяет людей для выживания, по сути, это общинный документ. Мы сейчас все не просто в одной лодке, из которой при удаче можно и выбраться. Мы - в подводной, если пойдем ко дну, то все вместе. К сожалению, далеко не все осознали то, что к ним пришло с 1 марта. Вдумайтесь: государство больше не несет ответственности за наши дома. Если мы доведем свое жилье до аварийного состояния и оно разрушится, то снос его будет вестись за наш счет.
Логика законодателей такая: никто не заботится о частном сельском или городском доме, хозяин сам решает, ремонтировать ему крышу или собирать тазиком воду в дождь. Таких домовладений в селах, поселках страны - сотни тысяч. Такую же ответственность будут нести и собственники помещений в многоквартирных домах. Мы все должны понять, что надо объединяться. К сожалению, пока трудно провести даже собрание. Мы в своем доме хотим организовать показательное собрание с принятием решения. Необходимость в таком опыте – вопрос нашего выживания.
Мы должны знать свои права. Например, то, что сегодня никто не имеет права распоряжаться подвалами или иной общедолевой собственностью дома. Что собственники сами имеют право определять тарифы на ремонт и содержание жилья, и уже на этот тариф приглашать управляющую компанию.
Вопрос из зала:
- Как, на ваш взгляд, быть со старыми домами, построенными 40 - 50 лет назад и которые находятся в плохом состоянии?
- Знаю, что сейчас уже есть иски в судах от горожан, проживающих в таком фонде. Люди деньги на содержание и ремонт жилья платили исправно, а ремонта не было. Добавлю, что Жилищный кодекс обязывает иметь лицевые счета на каждый дом.
В разговор вступает председатель краевого Союза защиты прав потребителей и налогоплательщиков Дмитрий ЛОГВИН:
- Новый Жилищный кодекс заставит нас считать. Например, при снижении качества жилищно-коммунальных услуг, к которым относится содержание жилья, подача воды, газа, тепла, вывоз мусора, оплата за ЖКУ снижается. Потребитель должен платить только за то, что реально получает. Нет услуги – нет оплаты.
Правила предоставления коммунальных услуг утверждены правительством РФ еще в 1999 году, а в крае до сих пор нет документа о механизме снижения оплаты. В июле 2004 года этот вопрос обсуждался на заседании экспертного совета при Уполномоченном по правам человека в крае. По результатам заседания было направлено письмо краевой власти, но опять безрезультатно. Между тем документы, регулирующие порядок снижения стоимости ЖКУ, приняты почти во всех регионах страны. У нас же газовики проводят профилактику газового хозяйства раз в несколько лет, а оплату берут ежемесячно.
Новый ЖК дает собственнику право не оплачивать услуги по техобслуживанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, если они не предоставлялись. И с собственником, и с нанимателем жилья обязательно должен быть заключен договор. Текст типового договора разрабатывается Правительством РФ, но его до сих пор нет.
Тему продолжает член правления городского союза собственников жилья Вячеслав БЕСКОРОВАЙНЫЙ:
- В многоквартирных домах Ставрополя тариф на содержание жилья сегодня составляет 3,31 рубля, на ремонт - 2,45 рубля ( 2,95 рубля при наличии в доме лифтов), на капремонт - 0,86 рубля. То есть один квадратный метр обходится 6,62 рубля в домах без лифтов и 7,12 рубля с лифтами.
Если в городе больше трех с половиной миллионов квадратных метров жилья (это без ТСЖ и ЖСК), то на содержание и ремонт домов с жильцов собирается примерно около 300 миллионов рублей. Эта большая сумма идет в общий котел служб ЖКХ, население до сих пор было отстранено от контроля над их расходованием. А что в итоге? Крыши в домах текут, трубы проржавели, подъезды ободраны, дворы и детские площадки разбиты…
Новый Жилищный кодекс эту ситуацию меняет в корне. Он дает возможность жильцам принять на общем собрании решение: организовать ЖСК или ТСЖ, нанять управляющую компанию или же ремонт и содержание дома вести самостоятельно. При любом из вариантов деньги пойдут на конкретный дом.
Если жильцы приняли решение о самостоятельном управлении своим домом, то они должны уведомить об этом администрацию города, после чего имеют полное право не платить по статье 'содержание и ремонт жилья'. Жилищный кодекс – закон прямого действия, и никаких разрешений и согласований для внедрения такого порядка в практику не требует. А статья 161 документа не допускает иного толкования права собственников помещений - решение о самостоятельном управлении домом остается за ними. Новый кодекс обязывает нас считать, мы должны стать активнее, но не на площадях, а вот так, за столом, на подобных встречах.
С конструктивными предложениями выступил на 'круглом столе' профессор Борис ГАЛАЙ:
- Новый Жилищный кодекс говорит о том, что необходим новый подход ко всему комплексу жилищной политики. В крае вроде бы постоянно уделяется внимание ЖКХ. Но сегодня мы видим массовое недовольство повышением тарифов на воду, тепло, газ, содержание и ремонт жилья. Нам не нужны социальные потрясения, но жилищная проблема в этом плане представляет собой реальную угрозу. Жилье – огромная и последняя ценность основной массы населения, объективно оно ветшает, доходит до аварийного состояния Проблема капремонта и сохранения жилья будет и дальше обостряться, а новый ЖК перекладывает эту непосильную тяжесть на плечи собственников. Кодекс требует пересмотра всей нормативно-технической и правовой базы. Инициативу здесь должны проявлять и сами граждане, объединяясь в различные общественные организации. С мнением таких организаций считаются во всех развитых странах.
Чтобы управлять домами, нужны грамотные специалисты. В СевКавГТУ создана единственная на Кавказе кафедра 'Городское строительство и экспертиза недвижимости'. Наш вуз на несколько лет обогнал Ростовский строительный университет, готовя выпускников по специальности 'Городское строительство и хозяйство'.
Очень хочется надеяться, что такие вот встречи получат поддержку краевой и городской власти.
В работе 'Круглого стола' приняли участие и выступили юрисконсульт ЖУ администрации города Зинаида Салова, адвокат Инна Никитушкина, президент Ставропольской гильдии риэлтеров Владимир Шульга, начальник жилищной инспекции управления СК по жилищному и архитектурно-строительному контролю Борис Манякин, члены общественных организаций, другие заинтересованные лица.