Многие собственники недвижимости даже не подозревают, что их объект числится как «ранее учтённый». Что это значит и почему необходимо оформить документы, прокомментировала заместитель руководителя Управления Росреестра по Ставропольскому краю Лейля Задорожняя.
– Лейля Султановна, что такое ранее учтенный объект недвижимости?
– Ранее учтённым называют объект недвижимости, сведения о котором фиксировались в старых реестрах, но ещё не внесены в современный Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Чаще всего речь идёт о правах, возникших до 31 января 1998 года — именно тогда начал действовать первый Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». К таким объектам относят недвижимость, права на которую возникли до 31 января 1998 года либо которая была поставлена на технический или кадастровый учёт до 1 марта 2008 года, но сведения о правах на неё не внесены в ЕГРН. До этой даты учёт недвижимости вели по другим правилам: квартиры регистрировали в БТИ (на документах ставили специальный штамп), а земельные участки — в местных земельных комитетах. У владельцев на руках могли быть государственные акты, свидетельства, договоры приватизации, купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство или записи в похозяйственных книгах, свидетельства на землю. Такие документы по закону остаются юридически действительными, но в ЕГРН сведений о них может не быть.
– Зачем же тогда регистрировать права на ранее учтённый объект?
– Первое – чтобы свободно распоряжаться имуществом. Если в ЕГРН нет записи о вашем праве, юридически вы не сможете продать, подарить, передать объект по наследству или сдать в аренду, взять ипотеку. Государственная регистрация — это юридический акт, который подтверждает ваше право перед третьими лицами.
Второе – для защиты от споров и рисков. Внесение данных в реестр помогает избежать конфликтов. Например, если у земельного участка не зафиксированы границы в ЕГРН, это частая причина споров с соседями. Также наличие записи о вас как о собственнике снижает риски мошеннических действий: постороннему лицу будет сложнее оформить права на объект. Ещё один важный момент, если вы захотите установить в ЕГРН отметку о невозможности регистрационных действий без вашего личного участия (тогда любые чужие документы на сделку вернут без рассмотрения), сделать это можно только после того, как право будет официально зарегистрировано.
Третий момент – для получения компенсаций. Если объект пострадает от пожара, наводнения или другого стихийного бедствия либо землю зарезервируют для государственных нужд, наличие зарегистрированного права — обязательное условие для получения компенсационных выплат. Без записи в ЕГРН доказать право на возмещение будет крайне сложно.
И, наконец, чтобы избежать риска признания объекта бесхозяйным. Если в ЕГРН долго нет сведений о зарегистрированном праве на объект (например, на здание или сооружение), орган регистрации прав может передать эти данные в местную администрацию. А муниципалитет вправе поставить такой объект на учёт как бесхозяйный и впоследствии распорядиться им.
Одним словом, сами по себе права, возникшие давно (например, до 1998 года), признаются законом действительными. Проблема не в их отсутствии, а в том, что без записи в ЕГРН вы сталкиваетесь с практическими ограничениями, поэтому я очень советую начать оформление прав на недвижимость с проверки, закажите выписку из ЕГРН в МФЦ или онлайн-выписку через личный кабинет на Государственных услугах. Если в выписке нет сведений о праве — самое время подать заявление на регистрацию. Сейчас вопросы регистрации регулирует Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
– Что нужно сделать, чтобы подтвердить права на ранее учтенный объект недвижимости?
– В целях подтверждения права на ранее учтенный объект необходимо обратиться в МФЦ с заявлением и приложить оригинальный правоустанавливающий документ (старое свидетельство, акт, договор приватизации, запись в похозяйственной книге и т. п.). Также вы можете обратиться в муниципальный округ с заявлением о том, чтобы от вашего имени округ направил в электронном виде документы в Росреестр в целях оформления ваших прав на объект недвижимости. При этом за регистрацию ранее возникших прав государственная пошлина не взимается!
