Для ипотеки сейчас не время, зато «в шоколаде» арендодатели жилья. Именно так можно охарактеризовать ситуацию на рынке недвижимости в современных реалиях
Эксперты не то чтобы советуют воздержаться от заключения ипотечных кредитов при установленной ныне ставке рефинансирования ЦБ РФ, они скорее констатируют факт: сегодня для этого не самые выгодные условия.
На минувшей неделе в Ставрополе перед представителями средств массовой информации на площадке Регионального информационного центра в СтГАУ выступила председатель Союза риелторов Ставропольского края Инна Овсянникова. Спикер поделилась данными о том, что сейчас происходит на рынке недвижимости города и региона в целом, как нынешняя ситуация в экономике страны отразилась на этой сфере, буквально ошарашила стоимостью квадратного метра в некоторых случаях, рассказала, как меняется спрос, а также ответила на актуальные вопросы, которых у журналистов в этот раз было немало.
Ипотека ныне - роскошь
Минувшим летом существенно изменился спрос на жилье в целом по России, на Ставрополье и, в частности, в его столице.
Как пояснила Инна Андреевна, была отменена льготная ипотека, на которую приходился внушительный пласт сделок с недвижимостью и наибольшее количество готовых к сделке покупателей. Адресно изменилась семейная и IT-ипотека. Как итог – существенное сокращение спроса на недвижимость в сфере ипотеки. Действующая сейчас процентная ставка за пользование заемными средствами достаточно высока, и соответственно те граждане, которые готовы рассмотреть покупку жилья в ипотеку не по льготной программе, попросту не могут себе этого позволить. На сегодня у всех ведущих банков ставки по ипотечным кредитам составляют порядка 30 %, это даже не заградительные ставки, это слишком дорого для любого клиента.
Спикер приводила в качестве аргументов конкретные цифры. В Ставрополе в настоящее время двухкомнатная квартира в среднем стоит порядка 7 млн рублей. Если посчитать предложение на рынке вторичного жилья по ипотечному калькулятору под нынешнюю процентную ставку, то ежемесячный платеж будет равен 187 тысячам рублей. В то же время средняя зарплата по краю и городу гораздо ниже этой суммы. Таким образом, среднестатистический ставрополец просто физически не может позволить себе ипотеку.
Стабильный спрос был и всегда остается на элитную недвижимость, и Ставрополь здесь не исключение. Дело в том, что, как правило, покупают такие квартиры в кредит крайне редко, почти никогда. Да, в экспозиции (время с момента начала продажи) она остается немного дольше, нежели более дешевое жилье, но продается и покупается стабильно. А что касается самого низкого ценового сегмента - комнат в общежитиях, недорогих однокомнатных квартир в панельных домах, где жилье находится «в продаже» уже долгое время в связи с рыночной обстановкой, то продавцы готовы сбросить цену.
- Сейчас не стоит брать ипотеку, если вы не входите в категорию льготников. О ней стоит задуматься только тогда, когда процентная ставка банка достигнет хотя бы 13%. Кстати, по результатам наших исследований, самая комфортная и оптимальная ставка для потенциального заемщика – 10-12 %. А пока же выгоднее жильё снимать, - констатировала Инна Овсянникова.
Аренда сейчас «в топе»
Это обстоятельство прекрасно понимают владельцы квартир, желающие воспользоваться ситуацией и «снять сливки». Как правило, арендодатели считают должным и нормальным поднять цены при росте спроса.
Рынок аренды очень живо реагирует на инфляцию и старт делового периода – речь о конце лета и начале осени, когда в город возвращаются студенты после каникул и появляются первокурсники.
- В связи с тем, что сейчас граждане не покупают недвижимость в ипотеку, спрос по факту отложен на неопределенное время. Арендодатели уверены, что клиент снимет жилье надолго, и на этом фоне цены на съем начинают расти. Эта тенденция сохранится, если рынок «не отыграет назад», пока тем, кто сейчас вынужден снимать жилье, невозможно взять ипотеку. В связи с этим растет количество желающих инвестировать в жилье под дальнейшую аренду. Они уверены, что смогут сдать квартиру по объективно высокой цене, а потом, когда ситуация изменится, жилье всегда можно продать. Причем за это время цена все равно вырастет, - подчеркнула спикер. – И в этом есть истина. Рынок недвижимости очень быстро восстанавливается. Как бы то ни было, граждане считают недвижимость единственным ликвидным и надежным способом инвестиций.
Купить-продать безопасно
Как отмечает председатель Союза риелторов Ставрополья, выгодно продавать тогда, когда есть реальный покупатель.
- Да, сейчас, по моему мнению, не время продавать, потому что покупатели, имеющие на руках реальные деньги, будут до последнего торговаться, особенно если ваша квартира достаточно долго находится «в продаже». Сегодня таких покупателей мало, и они очень избирательны – «пройдут» не 10 квартир, а 40 и оценят все плюсы и минусы. Причем главный конкурентный момент здесь – цена. В нынешнем рынке уговорить купить именно вашу квартиру можно только с хорошей скидкой, - говорит Инна Андреевна.
Так как же сделать это максимально комфортно и безопасно? Выбирать агентство недвижимости или собственно агента, а именно так и стоит поступить ради собственного спокойствия и дальнейшего благополучия, нужно тщательно. Репутация риелтора должна быть проверяема – открыта для пользователей и доступна на специализированных ресурсах. По словам Инны Овсянниковой, добросовестного риелтора можно найти в штате агентства недвижимости либо работающего в качестве индивидуального предпринимателя или самозанятого. Для оформления документов по сделке такой специалист должен привести клиента в офис компании, где имеется квалифицированный юрист, а не оформлять сделку самостоятельно «на коленке», в подозрительной юридической конторе или у вас же в квартире, потому что так дешевле. Следует также обратить внимание, входит ли само агентство недвижимости в общественное образование — гильдию, союз, объединение профессионалов. Если компания готова войти в такое открытое сообщество, значит она будет оказывать качественные услуги и не боится показать себя. Кроме того, отбор в члены такой организации, как правило, не прост. Это не обязательное условие, но гарантия того, что ваш агент и его коллеги действительно профессионалы своего дела.
- Почему люди не думают о том, что зачастую покупают недвижимость один раз в жизни. Например, в настоящее время огромное количество официально оформленных банкротов среди физических лиц. Ответственные агентства недвижимости проводят большую работу по обеспечению безопасности сделки. Продавца проверяют по долгам, на наличие банкротств и предпосылок к нему, на наличие исполнительных производств, - обращает внимание Инна Овсянникова. - Мы выявляем очень большое количество мошеннических схем. Аферисты нередко рассылают письма от ФСБ, Росфинмониторинга и прочих структур. В агентстве недвижимости всегда спрашивают у покупателя, особенно у пожилых граждан: зачем вы продаете жилье, куда вы уезжаете?.. Если к родственникам, связываемся с ними, приглашаем на сделку для подтверждения ее необходимости.
Крупные известные и добросовестные агентства работают по многу лет на одном и том же месте, о них легко найти информацию в Интернете и ознакомиться с отзывами клиентов.
Ставрополь привлекает благоустройством
Юго-Западный район краевого центра, критикуемый порой за плотную застройку и пробки, несмотря ни на что, уверенно лидирует в плане оборота недвижимости.
Ставрополь несколько лет подряд остается самым благоустроенным городом страны – данный факт известен далеко за его пределами. Это обстоятельство в первую очередь учитывают наши соотечественники, которые выбирают город на ПМЖ, предварительно изучая информацию на просторах Интернета. И еще пара моментов - от столицы Ставропольского края одинаковое расстояние как до моря, так и до горных массивов, а сам город привлекает роскошью цветочного убранства и обилием зелени.
Особенно на это обращают внимание жители обеих столиц России и районов Севера – люди выбирают наш город для «переезда к пенсии». Да, да, к нам частенько едут, чтобы встретить в комфортных условиях свой почтенный возраст. Да и цены в Ставрополе более доступны, чем в крупных южных городах.
Что касается местных жителей, желающих «сменить адрес», в фокусе внимания такие основные факторы, как цена и коммунальные платежи, которые, в частности, тоже влияют на выбор района.
- Причем бывает, клиенты обращаются к риелторам с просьбой подбора квартиры с пожеланием: «Только не юго-запад, хотим центр», но в итоге делают выбор именно в сторону юга. Поэтому самым популярным районом для покупки-продажи жилья в Ставрополе остается именно Юго-Западный. Привлекает наличие инфраструктуры – детские сады, школы, благоустроенные общественные пространства и так далее. Это относительно новый район, разрастающийся. Разумеется, в плюс – индивидуальное отопление, а это прямая экономия платежей по коммунальным услугам. Именно здесь таких домов много, - констатирует эксперт.
В центральной части города новая застройка – точечная, и, как правило, это дома бизнес-класса в соответствующей ценовой категории. В настоящее время стоимость новостройки в центре Ставрополя составляет в среднем 150 тысяч рублей за квадратный метр. Если на юге новых домов сотни, то в центре их на пальцах пересчитать можно.
А вот северо-запад не пользуется такой популярностью, как юг. Несмотря на то, что здесь расположено множество учебных заведений и район тоже хорошо развивается. Как отметила Инна Овсянникова, отчасти имеют место «пережитки прошлого», когда этот район считался неблагополучным в плане криминогенной обстановки. Хотя на сегодня здесь большое количество новостроек - хороших, качественных, новых домов. И цена их ниже, чем в Юго-Западном районе.
204-й квартал наиболее популярен благодаря индивидуальной жилой застройке, хотя многоэтажных домов в последние годы здесь появилось приличное количество. И все же застройщики сюда активно «заходят» для строительства малоэтажных зданий. Этот район востребован желающими тихой, спокойной жизни.
Ну и частные дома – это отдельная история. По словам Инны Овсянниковой, после «эпохи коронавируса» рынок ИЖС в городе просто взорвался. Раньше дома могли продавать годами, а сейчас это происходит достаточно быстро. Не за месяц-два, как ликвидная квартира, например, но до полугода – это оперативный срок. После самоизоляции люди стали активно стремиться переезжать «на землю», а спрос породил предложение - появились застройщики, которые массово строят частные дома. Кроме того, стабильность в этой сфере, как и с элитным сегментом, способствует тому, что дома покупают люди, которые финансово и морально готовы к этому.
КМВ манят инвесторов высокой доходностью
И это несмотря на стоимость «квадрата», весьма тяжелую для восприятия среднестатистического жителя Ставрополья.
Инвесторы стали чаще вкладываться в недвижимость на территории региона Кавказских Минеральных Вод. В настоящее время ставропольские курорты являются «топом» среди территорий для инвестирования. Это связано с большим притоком туристов. Сейчас это выгодно. Инвесторы не могут пройти мимо такого лакомого куска.
Как рассказала Инна Андреевна, чаще всего физлица покупают однокомнатные квартиры, чтобы впоследствии сдавать их отдыхающим. Плюс на Ставрополье именно в курортных городах впервые начали появляться апартаменты. Для нашего региона ранее это было чуждым явлением, а сейчас данный формат активно набирает популярность. Почему застройщик строит этот вид помещений? Как правило, причина кроется в статусе земельного участка, на котором планируется возведение объекта. Участки, предназначенные для строительства коммерческой недвижимости, к которой относятся апартаменты, как правило, стоят дешевле. Инвестиции в регион КМВ – это, несомненно, перспективные вложения, которые принесут существенный доход инвесторам. Удивила спикер и ценами – на сегодня стоимость квадратного метра в Кисловодске колеблется в границах 270-450 тысяч рублей. При всем при этом – спрос есть!
Фото Александра ПЛОТНИКОВА
