На федеральном уровне принято решение навести порядок с земельными участками, которые по той или иной причине оказались бесхозными или используются не по прямому назначению.
В этом году 8 августа Президент России Владимир Путин подписал закон, который должен упорядочить ситуацию с неиспользуемыми землями как садоводческого назначения, так и ИЖС. Вступает он в силу 1 марта 2025 года. С этого же времени начнут действовать постановления Правительства, которые сейчас дорабатываются Росреестром, они определят основные направления и требования, бесспорно, важных и полезных для страны в целом и каждой территории нововведений.
На прошлой неделе в региональном информационном центре на базе Ставропольского государственного аграрного университета состоялась пресс-конференция на данную тему. Спикерами выступили заместитель руководителя управления Росреестра по Ставропольскому краю Сергей Долбышенко, юрист Любовь Воропаева и председатель Союза садоводов города Ставрополя Зинаида Вихарева. На мероприятии были обозначены основные проблемы, которые существуют на данном этапе и даны разъяснения о сути новых правил.
Вводимые нормы – необходимость, которая назрела давно
Свое выступление замруководителя краевого управления Росреестра начал с аналитических данных о ситуации.
По разным оценкам, на территории России на сегодня в среднем 15 % земельных участков используются собственниками или арендаторами не по назначению. Примерно те же цифры актуальны и для нашего региона.
- Критериев отнесения земли к использованию по назначению ранее не было установлено вообще. Как результат - земля захламляется, растут сорняки, возникают летние пожары, размножаются змеи и грызуны, имеют место и прочие негативные моменты. Вторая сторона - если человек не занимается обработкой своей земли, он не платит налоги, не создает рабочие места, не приносит доход себе и государству. Этот комплекс проблем и вызвал необходимость ввести критерии отнесения земельных участков к использованию не по назначению, - отметил Сергей Владимирович.
В настоящее время Росреестром разработаны два проекта-постановления для Правительства России, которые сейчас проходят общественную экспертизу. Одно из них касается критериев отнесения неиспользования земельных участков, второе – критериев их освоения.
Что касается неиспользованных земельных участков - они разделены на несколько групп. Первая – это пустые земли или ИЖС, на них нет фундамента, нет строения или сооружения. И если в течение 5 лет не зарегистрировано право на существующее здание, земля будет подлежать изъятию. Если, например, на земле объект стоит, но в течение 5 лет он не используется либо он полуразрушен и не восстанавливается в течение 5 лет, то такой земельный участок и объект также будут подлежать изъятию.
Если же на земельном участке строительство разрешено, но рельеф не позволяет пока это сделать, на освоение земли будет дано 3 года. Законом вводится понятие «освоение» – это приведение земельного участка в состояние, пригодное для использования по целевому назначению и в соответствии с разрешенным использованием. За это время участок должен быть освобожден от растительности, на нем должны быть проведены необходимые процедуры: например, если земля заболочена – осушение, планировочные работы, выемка грунта и прочее. Четкие критерии по освоению земельного участка будут прописаны в постановлении.
Срок в 3 года установлен и для участков в ДНТ, то есть если в течение этого времени человек не выращивает на нем сельхозкультуры, не ухаживает за землей, и она оказалась захламлена на 50 % и более, участок также будет подлежать изъятию.
- Если земля освоена, на ней выращивают продукцию или построено производство (это новые рабочие места, налоги), то участок в результате вовлечен в экономический оборот государства, - отметил Сергей Долбышенко.
Каким образом будут действовать новые нормы
Как рассказал представитель Росреестра, механизм достаточно прост и понятен. В работе будут задействованы органы муниципального земельного контроля и органы федерального государственного земельного надзора. Проверки будут осуществляться в плановом порядке и по заявлениям.
В случае выявления по итогам проверочных мероприятий участка, относящегося по критериям к неиспользуемому, правообладателю будет вынесено предписание, в котором укажут сроки устранения недостатков, и постановление о наложении административного штрафа. Соответственно, если собственник с этим согласен, он начинает заниматься приведением участка в порядок. Если не согласен, может обратиться в суд и обжаловать вынесенное в его адрес постановление. В случае если в суде добиться у него не получается, остается в установленный срок привести землю в соответствие с требованиями законодательства.
В предписании устанавливается также срок повторной проверки. Специалисты выезжают на место для проведения оценки, если земля приведена в соответствие – вопросов нет, если ничего не сделано – специалисты надзорного органа составляют акт и передают материал в органы власти муниципального образования. После чего уже муниципалитет обращается в суд с иском об изъятии земельного участка.
Земли будут возвращаться в муниципальную собственность, после чего уже органы местного самоуправления будут самостоятельно решать их дальнейшую судьбу – выделяться пользователям через аукционы, нуждающимся в очередном порядке.
Сейчас Росреестр активно готовится к работе в новом правовом поле. По сути, процедуры идут в рамках подготовительных мероприятий - фиксируется информация, осуществляется сбор данных, идет текущий земельный надзор. С 1 марта 2025 года эта работа продолжится полноценно и в более масштабном объеме благодаря тому, что появятся регламентирующие документы, будут прописаны сроки и так далее.
Дачные суды – бич современности
Юрист Любовь Воропаева отметила, что на сегодня дачный вопрос - один из самых актуальных, которые рассматриваются в суде. Судебная практика просто кипит - меняются направления, решения, вынесенные сегодня и месяц назад, могут быть абсолютно разными. Относительно того, как будет реализована вводимая норма в судебной практике, однозначно ответить пока нет возможности, потому как закон еще не вступил в силу и практики как таковой нет.
На сегодня основные причины отказов заявителям - это несовершенство в работе самих дачных товариществ и председателей, которые не до конца выполняют работу, возложенную на них. Плюс денежный момент. В частности, нередко отсутствует проект межевания территорий, который требует больших затрат и очень трудно узаконивать эти участки. Действующее законодательство подразумевает, что участок должен входить в территорию товарищества. Установить сей факт в судебном порядке довольно проблематично, потому что экспертизы по определению вхождения участка в массив товарищества очень дорогостоящая процедура для одного заявителя.
Нередко из-за отсутствия правопреемства отказывают в суде. Большинство дачных товариществ образовывались в 1992 году, и позже председатели не переоформляли документы. То же самое неиспользуемые земельные участки. Председатели пытаются их распределять другим лицам. И возникает проблема с участками, которые были распределены в 90-х, и по которым правообладатель землю не зарегистрировал, а на сегодня найти этих граждан невозможно, потому что кто-то из них умер, кто-то уехал из региона. Но и в этом случае судьи говорят, что право собственности неприкосновенно, лишать людей этого права нельзя. В итоге участки застаиваются, горят, зарастают сорняками, на них образуются свалки и прочее, а ответственность за все ложится на плечи председателей.
- Сегодня это, пожалуй, основные проблемы, то есть мы не можем напрямую сказать человеку, что он получит в результате, потому что очень много нерешенных вопросов, - отмечает Любовь Сергеевна. - Но потихоньку проблемы пытаются разрешать. Суды тоже вырабатывают в этой части определенную практику, чтобы было понимание сторон. Все пытаются найти компромисс и выработать политику, которая будет приемлема для всех.
Приватизировать или отказаться
В настоящее время приватизация участков на территории дачных товариществ донельзя упрощена. По сути, необходимо соблюдение только трех основных критериев - участок должен непосредственно входить в территорию дачного товарищества, сам земельный массив должен быть образован до введения в действие Земельного кодекса, и то лицо, которое обращается за приватизацией, должно являться членом товарищества.
Однако по факту при обращении в органы местной власти выявляются другие факторы, которые также должны быть учтены при вынесении положительного решения. И основная проблема, с которой сталкиваются органы местного самоуправления, это выход участка за пределы товарищества. Зачастую территория СНТ настолько разрастается, что у них нет определенных границ. В итоге город не может определить – участки это дачные или это уже массив городской, то есть земли муниципалитета, которые не являются дачными товариществами. На сегодня это основная проблема, отметила Любовь Воропаева.
В случае если гражданин является правообладателем или собственником участка, который ему, по сути, не нужен, он может отказаться от него. Такая возможность предусмотрена законодательством. Процедура максимально проста и самое главное - бесплатна.
- Она предусмотрена статьей 56 Закона о государственной регистрации недвижимости. Человек может обратиться с заявлением в органы Росреестра, и его запись о госрегистрации будет погашена. Госпошлина за это действие не взыскивается. Владелец может от участка отказаться, и в дальнейшем эта земля перейдет в муниципальную собственность и будет распределена, - пояснила юрист.
Контроль за ситуацией и надежда на новые нормы
Председатель Союза садоводов Ставрополя Зинаида Вихарева рассказала о профилактических мероприятиях, направленных на минимизацию отрицательных явлений наличия заброшенных земель.
Союз садоводов краевой столицы совместно с администрацией и комитетом ГО и ЧС ежегодно обследуют территории садоводческих товариществ на наличие неиспользуемых участков. Таких участков в городе, к сожалению, достаточно много. По итогам объездов принимается решение об обеспечении пожарной безопасности – проводится опашка и прочее.
Как отметила Зинаида Николаевна, самая большая часть необрабатываемой земли сегодня сконцентрирована в садоводческих товариществах, которые были созданы в 70 - 80-х годах прошлого века и на сегодняшний день не являются юридическими лицами. Когда-то в Ставрополе было создано всего 208 садоводческих товариществ, а на сегодня как юрлица действуют только 152. Начиная с 1992 года граждане получили право регистрировать собственность на дачные участки в Росреестре, но многие так и не зарегистрированы, некоторые даже сняты с кадастрового учета.
Регулировать проблемные вопросы по таким товариществам крайне сложно, зачастую просто невозможно ввиду отсутствия председателей и ответственных лиц. Однако и в таких товариществах все равно есть владельцы, которые используют земли по назначению, на каких-то участках люди даже проживают. Именно для них большую опасность представляют заброшенные участки.
- Проблема необрабатываемой земли очень серьезная. Я считаю, что принятый закон сегодня крайне актуален. Надо приводить в порядок те земельные участки, которые длительное время не обрабатываются, - подчеркнула Зинаида Николаевна.
Наша страна обладает самыми большими земельными ресурсами. Однако на территориях населенных пунктов, Ставропольский край, как и его столица, в этом не исключение, встречаются заброшенные участки. Хочется надеяться, что принятие новых нормативно-правовых актов заставит недобросовестных правообладателей более бережно относиться к земле. Благодаря чему и территории населенных пунктов заметно преобразятся.
