До сих пор отделка жилых помещений в многоквартирных домах подчинялась нормам технических регламентов. При этом данные требования регулировались целым рядом документов и были как бы не слишком равномерно между ними распределены. Таким образом, собственники жилья не могли точно знать все нюансы, возникающие при проведении таких работ.
В связи с этим приемка квартир стала своего рода специализацией немалого количества различных юридических организаций – как небольших контор, так и крупных фирм. При этом их сотрудники на постоянной основе составляли достаточно объемные списки претензий к организациям-застройщикам, вплоть до мельчайших подробностей, чем помогали отсудить у них денежные суммы, порой достаточно крупные. С легкой руки специалистов федерального Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства такая деятельность получила негласное название «потребительский терроризм».
Меры поддержки строителей
В последнее время ситуация несколько изменилась, причем в пользу застройщиков, благодаря тому что для их поддержки был принят целый ряд мер. Одной из ключевых было разделение недостатков вводимого в эксплуатацию жилья на существенные, то есть на самом деле серьезно мешающие проживанию в нем, и прочие. Кроме того, со строительных компаний перестали взыскивать штрафы в 50% от определенной судом суммы по закону о защите прав потребителей. То есть с начала текущего года размер всех штрафов, пеней и прочего возмещения убытков за плохую отделку жилья ограничен 3% от его стоимости.
Еще одно существенное новшество – с наступившего марта отделка квартиры должна соответствовать не техническому регламенту, а собственным стандартам строительных организаций, базирующимся на минимальных требованиях Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства России. Впрочем, застройщик может определить более высокий стандарт, чем требует Минстрой. Очевидно, что это будет касаться так называемой «элитной» недвижимости.
Решение двух задач
Изменения федерального законодательства и ставший их следствием соответствующий приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства страны, безусловно, направлены на поддержку девелоперов. Хочется ответить, что автор этого материала вовсе не стоит на страже интересов крупных застройщиков, к которым везде, и в городе Ставрополе не в последнюю очередь, возникает немало обоснованных претензий.
По мнению экспертов, нововведения должны решить две взаимосвязанные задачи. Первая и главная из них заключается в удешевлении, насколько это возможно, вводимого в эксплуатацию жилья, а вторая – как раз в защите строительных компаний от «потребительского терроризма».
С отделкой и без нее
Надо четко понимать, что сегодня в России больше половины квартир (по последним статистическим данным, свыше 53 %) продается без отделки. Здесь важны два фактора. Во-первых, это заметно дешевле, а во-вторых, дает возможность собственникам формировать планировку под свои конкретные потребности. Не стоит забывать и о том, что новые многоквартирные дома на протяжении трех лет дают осадку. Поэтому присутствует риск, что ремонт в ближайшей перспективе придется сделать снова.
Единственный и важный плюс покупки квартиры с готовой отделкой заключается в том, что туда сразу можно переехать и жить. Если говорить о судебной практике последних лет, то она и подтверждает тренд того самого «потребительского терроризма». Приобретатели недвижимости самым активным образом судились до последнего времени со строительными организациями, выдвигая претензии к качеству отделочных работ. Часть таких заявлений, конечно, оправданна, но довольно значительное количество судебных исков заметно превышает все разумные пределы финансовых компенсаций. Как раз в данной связи законодательство и выступило в защиту девелоперов. Отсюда и технические регламенты по отделке квартир по стандартам, разработанным застройщиками, основой для которых стал приказ профильного федерального министерства.
Эксперты подчеркивают, что новый перечень минимальных требований содержит наиболее актуальные из них. То есть те самые, по которым чаще всего возникают споры между строителями и покупателями. Тут понятно, что представленные Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства России допуски в ряде вопросов более лояльны к застройщикам. Все остальное необходимо оставить предметом регулирования строительных компаний в соответствии с их стандартами организации и требованиями федерального закона, регламентирующего предупреждение действий, вводящих в заблуждение приобретателей.
Нюансы нового порядка
Требования, которые обозначены в приказе Минстроя, могут применяться к договорам долевого участия, заключенным после 1 марта наступившего года. Следовательно, большинство возводимых объектов начнут сдавать по так называемой переходной модели. Основная часть дольщиков продолжит принимать приобретаемую недвижимость по старым правилам, а меньшинство – уже по новым. Так и со сроком гарантийных обязательств строителей на чистовую отделку. По ранее заключенным договорам он составлял три года, а на договоры долевого участия, заключенные с начала 2025-го, останется только один год.
В проекте приказа федерального Министерства строительства и ЖКХ описано, какие дефекты теперь допустимы в сдаваемых в эксплуатацию квартирах. К примеру, отныне возможно отклонение стен по вертикали до восьми миллиметров при высоте потолков до трех метров. Для приемки малярных работ допускаются полосы, пятна, брызги и подтеки в том случае, если с расстояния более двух метров они на общем фоне неразличимы. Аналогичные требования распространяются и на качество поклейки обоев. С расстояния двух метров не должны быть заметны воздушные пузыри, вмятины, пятна, расхождения стыков и другие недостатки. Кроме того, профильным ведомством разработаны требования к облицовочным покрытиям стен и пола, а также к потолкам, в числе которых подвесные и натяжные.
В этой связи в сети Интернет уже сейчас активно обсуждается стандарт отделки, который вроде бы обнародовала одна из крупных строительных компаний. В нем, например, допускается присутствие царапин на дверях и окнах, о которых в приказе федерального Минстроя не говорится вовсе. Дефекты в новом регламенте якобы оцениваются теперь по-другому. Так, там возможно наличие трещин, пятен, неровностей и неокрашенных участков на площади около 50–60 квадратных сантиметров на четыре квадратных метра поверхности, или 0,015 %. При облицовке плиткой допускаются остатки клея, трещины и сколы до 30 % поверхности. Тут стоит отметить, что требования профильного министерства выглядят по-другому, а в некоторых моментах они сформулированы заметно более жестко. Так, по стандарту упомянутого выше застройщика допускаются провисания натяжного потолка до 3 сантиметров на один метр длины. Для сравнения, по требованиям Министерства строительства России возможным вариантом для приемки является только один сантиметр на метр.
Резюмируя все сказанное выше, можно сделать вывод, что ограничение так называемого «потребительского терроризма», пожалуй, назрело давно. Но и полностью идти на поводу строительных организаций, во главе которых по большей части находятся люди, никогда не упускающие своей выгоды, государству и профильному ведомству, отвечающему за этот процесс, тоже не стоит.
Подготовил Олег ЧЕСНОКОВ
