Капитальный ремонт: вопросы горожан

Думаем, что нашим читателям стали привычными диалоги с руководством, специалистами министерства жилищно-коммунального хозяйства, которые часто дежурят на «прямой линии», давая разъяснения по самым злободневным вопросам. Среди них – проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, выполнение региональной программы, способ накопления средств и так далее.  

Первой позвонила Галина Ждахина, пр. Карла Маркса, 77:

- Я живу в своем доме 50 лет, его капитальный ремонт запланирован на 2016 год, мы попали в первую трехлетку. Но... Уже заканчивается май 2016 года, а о ремонте ни слуху ни духу. Ходила в нашу управляющую компанию, там сказали, что капремонт ее не касается. Люди волнуются: что нам ждать, будет ли капремонт проведен как положено по программе?

- По нашим данным, капремонт вашего дома запланирован на 2017 год. Это значит, что до 1 декабря 2016 года региональный оператор должен прислать вам предложение о проведении ремонта. В соответствии со ст.182 Жилищного кодекса РФ в этом предложении должны быть указаны следующие параметры: сроки начала проведения работ, необходимый перечень объема работ, их стоимость, источники финансирования и т.д.

Раиса Тиречкова, пр. Юности, 18, старшая по дому:

- Наш дом пятиэтажный, панельный, в нем 87 квартир. Построен в 1976 году. Мы хотели накапливать средства на спецсчете, но не получилось, некому было им заниматься. Так что попали в «общий котел». Теперь ситуация такая: кровля, теплосеть дома будут ремонтироваться в 2043 и в 2033 годах, подъезды - в двадцать шестом. Подъезды в доме страшные, стены обшарпаны, площадки побитые, а им «терпеть» еще 10 лет. Мы каждый год что-то латаем по кусочку, но все сделать самим, пенсионерам практически невозможно. Мы у себя на правлении решили выйти к властям с предложением – создать при управляющих компаниях отделы по капремонту. Нам УК ближе, мы всегда можем пойти и посмотреть, сколько денег накопили, сколько еще нужно, что нам в первую очередь надо приводить в порядок. А «общий котел» - это темный лес, мы даже не знаем, сколько денег собрали… Так что, примите мой звонок как ходатайство. Мы хотим сами тратить свои деньги, как накопим, так и будем ремонтировать. А то уму непостижимо - 2043 год!..

- Региональная программа капремонта формировалась на основе тех данных, которые предоставляли управляющие компании и органы местного самоуправления. Предполагалось, что это объективные технические показатели по каждому дому. В учет брались год ввода дома в эксплуатацию, дата проведения последнего капремонта и физический износ конструктивных элементов. На основе этих данных с помощью компьютерной программы выстраивались очередность. Действительно, огромное количество домов, которые требуют ремонта уже сейчас, отнесены на отдаленные сроки. Но мы должны понимать, что необходимо сначала собрать средства на их ремонт.

Я понимаю, почему вы не смогли открыть спецсчет. Скорее всего, было очень много вопросов по организации сбора денег, выставлению платежных документов и т.д.

Однако с января 2015 года в жилищном законодательстве произошли изменения. Теперь владельцем специального счета могут быть не только региональный оператор и ТСЖ, но и управляющие компании. Для этого собственники должны принять решение, а потом вместе с УК спокойно отрабатывать сроки проведения капитального ремонта. Собрали деньги – отремонтировали то, что вам нужно.

Не нужно бояться, что управляющая компания растратит средства или куда-то их направит. Это исключено, поскольку средства имеют целевое назначение. Со спецсчета ни копейки без решения общего собрания собственников МКД снять невозможно. Более того, если УК обанкротится или ей выставят какие-то исполнительные листы, ваших средств все это не коснется, они будут защищены.

Так что открывайте спецсчет. А УК поможет с платежными документами, обеспечит прозрачность учета средств – кто платит, а кто нет. Если нужно, приходите к нам: мы поможем правильно оформить протокол собрания, который вы передадите регоператору. В течение шести месяцев решение о переходе на спецсчет вступит в силу, и регоператор все до копеечки, что собрал с собственников вашего дома, перечислит вам. Он обязан также передать всю информацию по платежам, кто из собственников платил, кто не платил.

Да, что касается ремонта подъездов. Эти работы не относятся к капитальному ремонту, и за счет собранных на капремонт средств они производиться не могут. Это текущий ремонт.

- А если УК не захочет вести всю эту работу, ее можно обязать?

- В законе записано, что собственники, принимая решение о формировании спецсчета, определяют, кто будет выставлять платежные документы. Есть судебные решения о том, что УК обязаны это делать, их согласия на осуществление такой деятельности не требуется. Другой вопрос – вам придется оплачивать какую-то сумму за эту работу, связанную с затратами. Наша позиция – УК управляет домом и должна ему помогать.

Сейчас в краевой Думе рассматривается вопрос о том, чтобы при выходе на специальный счет собственникам возвращались и проценты, начисленные банком на взносы, которые находились в «общем котле». Но пока это только проект.

- Скажите, а регоператор контролирует тех, кто по полгода не платит, в том числе и на капремонт?

- Да, регоператор активно ведет претензионно-исковую работу. Уже есть судебные решения о взыскании задолженности по уплате взносов на общую сумму более 100 тысяч рублей. Ведется работа по взысканию этих долгов. Надо, к слову, знать, что при переходе права собственности на квартиру к новому собственнику перейдут и долги по взносам на капремонт.

Лариса Мартынова, ул. Биологическая, 6, старшая дома:

- Как нам выйти из положения? Дому 40 лет, панельный. В программе мы стоим на 2023-2025 годы. И куда я только ни писала - никто не может изменить срок капремонта. В этом году у нас 15 квартир затопило, вода идет через панельные швы. Пришлось их заделывать из текущих средств.   Надо ремонтировать в первую очередь панельные дома, такие как наш.

- Ваш вопрос очень злободневный. Однако по закону нельзя в ручном режиме вытащить из программы какой-то один дом и перенести его на более ранний срок. В вашем случае можно посоветовать перейти на спецсчет и выполнить работы по капитальному ремонту досрочно. Либо произвести ремонт за свой счет, а затем обратиться к регоператору за зачетом и получить так называемые «платежные каникулы» по оплате взносов на капремонт.

- Но исходные данные наш ООО МУП ЖЭУ-12 дало неправильные, поставив дому 25 процентов износа, тогда как ему 40 лет.

- Если вопрос в неправильном определении износа, вам нужно обратиться в администрацию города. И все же вряд ли очередность сильно изменится. Я бы посоветовала вам рассмотреть вариант специального счета.

- Понятно, но в доме никто не хочет им заниматься этим. Я бы перешла на спецсчет, и мы бы за деньги, что два года собираем, что-то отремонтировали. Но дело в том, что никто не хочет заниматься. А довериться только УК… Боюсь, она растранжирит все деньги…

К тому же, собираемость взносов в доме низкая – у нас очень много квартирантов, есть должники за «коммуналку» с 2013 года.

- Деньги на капремонт неприкосновенны, их никто не может растранжирить. В вашей ситуации я бы посоветовала еще один сценарий: побудьте пока у регоператора, пусть он собирает для вас деньги, а потом, когда накопите достаточно средств, переходите на спецсчет и самостоятельно выполняйте ремонт, который действительно нужен вашему дому.

Валентина Коротаева, ул. Дзержинского, 189:

- У нас не многоэтажка, а двор, в общей сложности больше двух десятков квартир. По капремонту мы попали в первую трехлетку. Нам говорили: вот снег сойдет, и сразу начнем работать на доме. Сейчас говорят: ничего вам делать не будем, потому что ваши дома турлучные. На самом деле дома каменные. Нам хотя бы крыши сделали. Окна, двери, фасады, крыши коммуникации - сначала все обещали отремонтировать, а теперь ничего…

- По вашему дому ситуация следующая: в связи с износом основных конструктивов более 70 процентов, администрацией города рассматривается возможность его исключения из программы капитального ремонта. В этом случае все собранные вами деньги региональный оператор вам обязан вернуть.

Елена Михайлова, ул. Лермонтова, 193а:

- У нас ТСЖ, если надумаем перейти на спецсчет, получим ли деньги, перечисленные в «общий котел», и как скоро?

- Региональный оператор обязан перечислить все средства, собранные на капремонт вашим домом, в том числе и пеню, начисленную собственникам и уплаченную ими. Более того, он обязан передать и всю информацию о начисленных и уплаченных взносах, о том, какие меры принимались по взысканию задолженности.

- Теперь такой вопрос: как выйти на спецсчет, расскажите, пожалуйста, пошагово.

- Сначала необходимо провести общее собрание. Двумя третями голосов принять решение об изменении способа формирования фонда капремонта, о минимальном размере взноса на капремонт (он не может быть ниже утвержденного правительством Ставропольского края на текущий момент), определиться с владельцем спецсчета и выбрать кредитную организацию.

Если владельцем спецсчета выбрали УК или ТСЖ, то выбранный вами способ формирования средств считается реализованным, когда вы откроете спецсчет и уведомите об этом жилищную инспекцию. Если владелец спецсчета – региональный оператор, достаточно просто направить протокол в его адрес. Владелец спецсчета обязан обратиться в банк с заявлением об открытии счета не позднее чем через 15 дней с даты уведомления его о том, что он является владельцем спецсчета. Решение о выходе на спецсчет вступает в силу по истечении шести месяцев с момента направления протокола региональному оператору.

Жильцы ТСЖ, не пожелавшие представиться:

- У нас деликатный вопрос. В доме конфликтная ситуация, жильцы выражают недоверие председателю правления и бухгалтеру. Насколько деньги, собираемые на капремонт, защищены от недобросовестных управленцев?

- Законодательством предусмотрены серьезные меры для того, чтобы средства на капремонт были в полной сохранности. На них не распространяются никакие взыскания, любое посягательство на средства капремонта – уголовно наказуемое деяние. Дополнительные меры контроля осуществляет банк, именно на нем лежит ответственность по контролю за использованием средств. При отсутствии протокола общего собрания, необходимых документов (договор подряда, акт выполненных работ) деньги не могут быть перечислены. Если работы выполнены, то нужен подтверждающий акт, согласованный с собственниками. Что касается процентов, начисляемых на остаток средств банком, то каждая кредитная организация устанавливает его на свое усмотрение. Сейчас на федеральном уровне рассматривается вопрос о том, чтобы средства можно было переводить на депозит. То есть деньги на капремонт будут размещаться как временно свободные под обычный процент, как на депозите.

Николай Даробин, ул. Ленина, 442, старший дома:

- В мае у нас побило стекла на лестничных площадках. Дом старый, четырехэтажный, рамы не закрываются, ветхие.   Нам предложили заменить окна на пластиковые. Если мы в этом году это сделаем, а в будущем году дому предстоит капремонт фасада по программе капремонта, можем ли мы рассчитывать на компенсацию понесенных в этом году затрат?

- Давайте поразмышляем: что такое капитальный ремонт? Это доведение до нормативного состояния всех конструктивов дома. То есть нельзя заменить окна и сказать, что выполнен капремонт фасада. Собственники могут собрать деньги, сделать полностью ремонт фасада вместе с окнами, а потом обратиться к регоператору с тем, чтобы он зачел вам потраченные средства в качестве аванса в счет будущих платежей. Такая практика в крае уже есть. А вот только замену окон выделить нельзя, это не пройдет как капитальный ремонт. Если есть необходимость, подходите к нам в министерство, посмотрим вашу ситуацию детально. Вы можете прийти к нам в любое время, мы совершенно открыты и всегда рады проконсультировать.

Валентина Сердюкова, ул. Мира, 270:

- Я не поняла, почему мне выставляют в платежке всю сумму взноса, тогда как я имею право на компенсацию.

- Порядок компенсации такой: вы уплачиваете всю сумму, а потом управление труда и социальной защиты населения города вам начисляет компенсацию. Позвоните в управление и проконсультируйтесь.

В завершение «прямой линии» Ирина Павловна напомнила, что с 1 июля вступают в действие повышающие коэффициенты в отношении нормативов по воде и электричеству, если в квартире не установлены приборы учета. Размеры повышающих коэффициентов установлены следующие:

с 1 июля по 31 декабря 2016 года – 1,5, с 1 января 2017 года – 1,6.

Первые «платежки» с повышенными начислениями ставропольцы, не установившие приборы учета, получат уже в августе 2016 года.

Новшество не коснется жителей тех домов, где установка узлов учета технически невозможна, а также домов, признанных ветхими, аварийными, подлежащими сносу. Если нет технической возможности установить приборы учета, то с помощью УК нужно составить акт, и начисляться повышающий коэффициент не будет.